YATIRIM REHBERİ
Gayrimenkul ve Emlak ile Alakalı Faydalı Bilgiler



ALIM SATIM REHBERİ
Alım Satım Rehberi

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
1) Öncelikle alacağınız gayrimenkulün amacınıza yönelik olup olmadığını tespit edin.
2) İşinize, okulunuza,merkezlere olan uzaklığını ve hatta ulaşım durumunu göz önünde bulundurun
3) Eğer tüm kriterleriniz gayrimenkulu almaya uygun olduğunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydını kontrol etmeyi ihmal etmeyin.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.
4) Eğer alacağınız gayrimenkul bir iş yeri veya bir konutsa içinde kiracı olup olmadığını , kiracının kontrat süresini ne kadar olduğunu, dairenin binaya borcunun olup olmadığını öğrenin.
5) Binanın aylık giderleri, ısınma şekli, yaşı, tesisat durumu,güvenlik,ses ve ısı izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapın.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

Alım Yaparken Yasal İşlemler Neler?
Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı,tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, "düzenleme şeklinde vekaletname" ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu'ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.Tapu Müdürü,istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.
Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.
Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.
Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.
Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.
Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.
Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.
Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.
Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.
Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.
Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

Yabancı Gerçek Kişiler Tükiyede Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?
Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır.
Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

Tanınan bu hakka getirilen sınırlamalar nelerdir?
Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler
Köy kanunu ile yabancı gerçek kişiler köylerde mülk edinemezler
Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler.
Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye'de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinebilirler.

Emlak Alırken

EMLAK ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKELER
Öncelikle amaca yönelik mi
Tercihimiz olan bölgeye ve sosyal çevreye uygunluğu,İşimize, okulumuza, merkezlere uzaklığı, ulaşım durumu
Emlak danışmanınız veya siz tapu kaydını kontrol etmelisiniz
Daire kiracılı ise ve boşaltılmasını istiyorsak, boşaltılacağı tarihe taahütname almak
Dairenin binaya ( Yakıt vs. giderler ) borcunun, elektrik, doğalgaz, borçlarının sıfırlanmış olması veya ödeneceğine dair belge almak
Tapu işlemi sırasında beyan ettiğiniz değere, yeniden değerleme oranı eklenmeli
Binanın yaşı dairenin arsa payı ve metrekaresi
Binanın yaşı, dairenin arsa payı ve metrekaresi
Binanın toplam daire sayısı merkezi ısınma ise aylık ödenti
Yangın merdiveni ve güvenlik
Bina ve dairenin inşaat malzemesi kalitesi
Ses ve ısı izalasyonu
Tesisatların durumu
Site ise sosyal aktivitelerinin olup olmadığı
Otoparkın yeterli olup ılmadığı
Getirebileceği kira getirisi
Cephesi, katı ve manzara durumu
Oda sayısı yeterlimi Kullanışlı mı? Salon ve oda bağlantıları
Balkonların durumu
Bahçe ve çevre düzeni
Binadaki komşuluk ilişkileri
Önemli bir hususta çevre emsaller gözönüne alındığında, fiyatının uygun olup olmadığı araştırılmalı

EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN TEKNİK ÖZELLİKLER;
Binanın projesi
Zemin etüdü yapımış mı
Bina yapılırken deprem yönetmeliği yapılmış mı
Projeler kim tarafından yapılmış? projeler denetlenmiş mi
Binanın ruhsat, kullanım izni var mı
Betonu ellemi karıştırılmış, yoksa betoniyerlemi dökülmüş veya hazır beton mu
Kullanılan malzemeler standarda uygun mu? Kum, çakıl nereden gelmiş? Kırma taş kullanılmış mı ( Kırma taş kullanılmışsa yanlıştır)
Yapıda kullanılan demirler standartlara uygun mu? Projeye uygun kullanılmış mı
Kullanılan betonun labaratuvar deneyi var mı
Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı

2000 li YILLARIN KONUTLARI NASIL OLMALI ?
Merkezi yerden ısıtmalı
Otomatik yangın söndürmeli
Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan sisteme sahip
Fonksiyonel olan aydınlatma ve elektrik sistemi
Fonksiyonlu klima
Basit ama fonksiyonlu kullanılabilen mutfak ve banyolar
Sağlık merkezine sahip
Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı, okul, alışveriş merkezi, güvenliği itfaiye gb. tüm birimleri içinde barındıran küçük kentler şeklinde siteler

Emlak Kiraya Verirken

EMLAK KİRAYA VERİRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKELER
Kiracını düzenli bir geliri olup olmadığı araştırılmalı
Kefilin sağlam ve kefaletin kontrat süresince olması
Konut veya işyerinin ne şekilde teslim edildiği kontrata açık ve net bir şekilde yazılmalı
Elektrik, su, doğalgaz gibi kiracının kullanacağı faturalar kiracının üzerine açılmalı
Mümkünse hattı açık telefon bırakılmamalı
Demirbaşların durumu açıkça kontrata yazılmalı.
Kontratınızı düzenlerken uzman bir Emlak Danışmanı'na başvurmanızda fayda vardır.
Kiracı bölümünde dikkat edilmesi gereken hususların bir bölümü de kiraya vereni ilgilendirmektedir.

Emlak Vergisi Ödenmeli

EMLAK VERGİSİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA DEVİR İŞLEMİNİN YAPILIP YAPILAMAYACAĞI
3239 sayılı kanunun 110 ncu maddesi ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 30 ncu maddesinin son fıkrası;
"Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağının yapıldığı yıl ile geçmiş yılara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rûcu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15 nci günüakşamına kadar ilgili belediyelere bildirir.
Buna göre, 1/Ocak/1986 tarihinden itibaren tapu sicil müdürlüklerinde yapılacak her türlü işlemler nedeniyle, taşınmaz malın devir ve temlikinin yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcu bulunup bulunmadığı araştırılmaksızın, diğer bir tabirle emlak vergisi ilişiği kesilmeden talepler karşılanacaktır.
Ancak, taşınmaz malın emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan müteselsilen sorumlu olduğundan, bu husus resmi senet içinde yazılmak suretiyle taraflara hatırlatılacaktır.

Kira Kontratı

Kira Kontratı :
Kira akitleri özel bir şekle bağlı değildir. Hemen hemen her kira kontratı hususi(özel) şartları, gayri menkullere göre değişik özelliklerde olacağından hususi şartlardaki maddeler değişebilir eklemeler ve azaltmalar yapılabilir.Kontratın ön yüzünde *Dairesi* ibaresi yazılı bölümüne gayrimenkulun bulunduğu il yazılır.
Örnek;
Dairesi: (Ankara, İstanbul, İzmir gibi )
Taraflar kefil dahil kontratı birlikte imzalamalı
Kontratın her sayfası ayrı ayrı taraflar tarafından imzalanmalıdır.
İlk ödeme elden yapıldı ise kontratın arka sahifesinde belirtilip mal sahibi tarafından imzalanmalı veya elden bir makbuz alınmalıdır.
Kira kontratı tarafların anlaşması ve kabulü ile tapuya şerh edilebilir.
Kira kontratının tapuya şerh edilmesi gayrimenkulun satılması halinde kontrattaki şartlar ve kontratın süresi yeni maliki bağlar.
Kira bedeli yabancı para olarak belirlenen kira kontratı tapuya şerh edilemez. Yabancı paranın Türk lirasına çevrilmesi gerekir.
Tespit edilen kira miktarı vergi usul kanununa göre emlak beyannamesinin %5 inden az olamaz.
Demirbaş eşya beyanı bölümüne, demirbaşların beyanı ve durumu tam olarak yazılmalıdır.
6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Yasanın Uygulama Alanları:
Kiralanan taşınmaz belediye sınırları içinde olmalı.
Kiralananın üstü kapalı olmalı konut,işyeri, fabrika gibi kalıcı yerlerden olmalı.
Kiralanan yer istasyon,iskele veya limanlarda bulunuyor ve üstü kapalı ise bu taşınmazların kira sorularının çözümlenmesinde 6570 sayılı yasa hükümleri uygulanır.
6570 Sayılı Yasaya Göre Açılacak Boşaltma (TAHLİYE) Davaları:1-Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle
Kiracı tarafından gayrimenkulun tahliye edileceği noterden yapılan bir taahhütname ile taahhüt etmesine rağmen boşaltılmamışsa 1 ay içinde icra dairesine müracaat ederek kiralananın boşaltılmasını isteyebilir

2-Mesken İhtiyacı Sebebiyle
Gayrimenkulu kendisinin eşinin veya çocuklarının mesken olarak kullanma ihtiyacında kalması halinde kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içerisinde

3-İşyeri İhtiyacı Sebebiyle
Gayrimenkulu kendisinin, eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanat gereği ihtiyacına dayanarak kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde

4- Esaslı Tamir, Yeniden İnşa Veya İmar Masksadı Ve Tevsi, Tadil Nedeniyle
Gayrimenkulü yeniden inşa veya esaslı tamir, tevsi veya tadil nedeniyle boşaltılmasını istiyorsa kira sözleşmesinin bitimi takip eden bir ay içinde

5-Yeniden İktisap Eden Şahsın İşyeri Veya Mesken İhtiyacı Sebebiyle
Gayrimenkulü medeni kanun hükümlerine göre iktisap eden kimse bu yeri kendisi eşi veya çocukları için mesken veya işyeri olarak kullanacaksa iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre içinde ihtarname çekme şartıyla altı ay sonra ve bir aylık süre içinde dava açmalıdır.

6- Kira Bedelinin Ödenmemesi Ve İki Haklı İhtar Sebebiyle
Kira bedelini vaktinde ödememiş ve bu nedenle kendisine iki haklı ihtarname çekilmiş ise (bir yıl içinde)ayrıca ihtara gerek olmadan kira sözleşmesinin bitim tarihini takip eden bir aylık süre içinde.

7-Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturabileceği konutunun bulunması halinde ayrıca ihtarnameye gerek olmadan Tahliye davası açabilirler.

Kira Ödenmemesi Durumunda Çekilecek İhtarnamede Dikkat Edilecek Hususlar:
Kira sözleşmesi altı ay ve daha fazla süreli ise istenen kira parasının ödenmesi için kiracıya 30 günlük bir süre verilmelidir. Bu gün olarak yazılmalıdır ve 30 gün olarak belirtilmelidir
Kiracı 30 gün içinde ödemez ve 30 gün sonra ödeme yapar ise artık temerrüde düşmekten kurtulamaz.
Kira sözleşmesi altı aylık bir süreden az ise kiracıya ödemede bulunması için altı günlük süre verilir.
İhtarnamede verilen süre içerisinde kira parası ödenmezse kira sözleşmesinin fesh edileceği tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir. Aksi taktirde boşaltma davası açılmaz. Ancak ihtarname çekilme tarihine kadar işlemiş olan kira parası istenebilir.

Tapu Harç Damga Vergisi

(4) SAYILI TARİFE
1) Kayıt harici kalmış olan gayrimenkullerin tescilinden takdir olunan değer üzerinden, [Binde 9]
2) Deniz,göl ve nehir kıyılarında izinli ve izinsiz doldurma suretiyle iktisap edilen yerlerin tescilinden takdir edilecek değer üzerinden, [Binde 1260]
3) Gayrimenkullerin ve mülkiyetten gayri ayni hakların kanuni ve mansup mirasçılara intikalinde, bağışlamadan rücularda ve vasiyetlerin infazında veya piyango ve ikramiye suretiyle iktisabında kayıtlı değer üzerinden, [Binde 9]
4) Gayrimenkullerin ve mülkiyetten gayri ayni hakların bağışlanmasından, kanuni mirasçılar dışında intifa hakkından kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat edilmesinde ve süreli intifa haklarında süre dolarak intifa hakkının sona ermesinde kayıtlı değer üzerinden, [Binde 54]
5) Dalyan ve voli mahallerinin tescil, intikal, hibe, vasiyet, temlik ve sair tasarrufi muamelelerde takdir olunacak kıymet veya bildirilen bedelden yüksek olanı üzerinden, [Binde 54]

a) İfraz veya taksim veya birleştirme işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden, [Binde 9]
b) Terekeye dahil gayrimenkullerin kanuni ve mansup mirasçılar arasında aynen veya ifrazen yapılacak taksimi ile imar parselasyon planları uygulama sonucu şüyulanan parsellerin pay sahipleri arasında rızaen veya hükmen taksiminde kayıtlı değer üzerinden, [Binde 9]
c) Yukarıdaki fıkralar dışında kalan ve müşterek mülkiyete konu olanların rızaen veya hükmen pay sahipleri arasında aynen veya ifrazen taksiminde kayıtlı değer üzerinden, [Binde 3.6]

6) İpotek tesisinde: a) İpotekle sağlanan borç miktarı üzerinden, [Binde 3.6]
b) İpoteğe dahil gayrimenkullerden birisinin çıkarılarak başkasının ithalinde veya teminat ilavesinde borç miktarı üzerinden,[Binde 3.6]
c) Mevcut ipotek derecelerinin sonradan istenilen değişikliklerinde borç miktarı üzerinden, [Binde 1.8]
7) Muvakkat tesciller: Medeni Kanunun 921 nci maddesi gereğince yapılacak tescillerde kayıtlı değer üzerinden, [Binde 1.8]
8) Mal birliği ve mal ortaklığının,mukaveleden mütevellit şüf'a, iştira ve vefa haklarının, aile yurtlarının mutlak veya nakil ile mükellef mirasçı nasbının sicile şerhinden veya tescilinden kayıtlı değer üzerinden, [Binde 5.4]
9) Adi veya hasılat kira mukavelelerinin tapu siciline şerhinde mukavele müddetine göre hesaplanacak kira toplamı ve mukavele mevcut değilse veya mukavelede müddet belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden, [Binde 5.4]
10) Teferruatın tapu siciline kaydında beyan olunan değeri üzerinden, [Binde 3.6]
11) Satış vaadi sözleşmeleriyle, irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel ile kayıtlı değerin yüksek olanından, bedelsiz olanlarından kayıtlı değerden, [Binde 5.4]
12 a) (4369 sayılı Kanunun 78'inci maddesi ile değişen fıkra. Yürürlük; 29.7.1998) Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde, Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden, [Binde 15]
Bayındırlık ve İskan Bakanlığının görüşü alınarak Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit ve ilan edilmiş bulunan sosyal mesken, işçi evleri ve bunlardan daha düşük nitelikteki meskenler için Emlak (Bina) Vergisi değeri üzerinden, [Binde 7.5]
Yukarıdaki iki fıkra gereğince hesaplanacak harç, Emlak Vergisi Beyannamesinin verilmesi gereken süre içinde, şekil ve muhtevası Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit edilecek bir beyanname ile beyan edilir ve beyanname verme süresi içinde ödenir.
Tapu siciline tescil yapılmaması halinde de bu harcın tahsili aynı esaslar dahilinde yürütülür.
b) Meşfu payın şüf'a hakkı sahibi tarafından ilama müsteniden iktisabında kayıtlı değer üzerinden, [Binde 18]
c) (a) fıkrası dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değeri üzerinden, [Binde 9]
13)Tapu harcı mevzuuna giren işlemlerle ilgili tescil ve şerhlerin terkininden, [2.290.000.-TL]
14) Yapı kooperatiflerinin ortaklarına dağıtacağı gayrimenkullerin ortaklar adına tescilinde kayıtlı değer üzerinden, [Binde 1.8]
15) Gayrimenkullere ait haritaların kopyalarının verilmesinde her parsele ait kopya için, [4.600.000.-TL]
16) İlgililerin isteği üzerine gayrimenkullere ait verilecek kayıt örneklerinin her birisiyle çıkarılacak belge örneklerinin beher sayfasından (fotokopi dahil), [930.000.-TL]
17) Taksim hakkının bertaraf edilmesinde bunun beyanlar hanesine işlenmesinde gayrimenkulün kayıtlı değeri üzerinden,[Binde 9]
18) Muvazaa tarikiyle vaki tescillerin hükmen düzeltilmesinde kayıtlı değer üzerinden, [Binde 108]
19)
a) (4369 sayılı Kanunun 78'inci maddesi ile değişen fıkra. Yürürlük, 29.7.1998) Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden, (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı,[Binde 15]
Tapuda kaydı bulunmayan gayrimenkullerin, zilyetlik devir sözleşmeleri ile devrinde de bu fıkra hükümleri uygulanır. Hesaplanacak harç, zilyetlik devir sözleşmeleri yapılmadan önce, şekli ve muhtevası Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit edilecek bir beyanname ile bildirilir ve beyanname verme süresi içinde ödenir.
b) Gayrimenkullerin, irtifak haklarının ve gayrimenkul mükellefiyetinin sermaye şirketlerine sermaye olarak konulmasında ticaret mahkemesince tayin olunan değer üzerinden devir alan için ve gayrimenkul devir hallerinde devir eden için, [Binde 36]
c) (4369 sayılı Kanunun 78'inci maddesi ile değişen fıkra Yürürlük, 29.7.1998) Gayrimenkul mükellefiyetinin tesis ve devir yoluyla iktisabında tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden (Bu bedel muayyen zamanlarda bir şey yapmak veya vermekten ibaret olduğu takdirde mükellefiyet bedeli beher sene verilecek veya yapılacak şeylerin 20 misline eşit sayılır) devir alan için, [Binde 15]
d) (4369 sayılı Kanunun 78'inci maddesi ile değişen fıkra. Yürürlük, 29.7.1998) Gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesis ve devri için ödenen bedel üzerinden (Bu bedel, bunların ayrı kayıtlı değerleri mevcut ise bu değerden, mevcut değilse üzerlerinde bu hakların tesis edildiği gayrimenkullerin emlak vergisi değerinin yarısından aşağı olamaz) devir alan için,[Binde 15]
e) (4369 sayılı Kanunun 78'inci maddesi ile değişen fıkra Yürürlük, 29.7.1998) Gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden devir alan için, [Binde 15]
f) (4369 sayılı Kanunun 78'inci maddesi ile değişen fıkra Yürürlük, 29.7.1998) İvaz karşılığında kuru mülkiyet iktisabında devir bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı,[Binde 15]
Yukarıdaki (e) fıkrasında yer alan intifa hakkı ile (f) fıkrasında yer alan kuru mülkiyetin değerleri bu Kanunun 64'üncü maddesinin son fıkrasına göre hesaplanan miktarlardan düşük olamaz.
II- Kadastro ve tapulama işlemleri:
Kadastro ve tapulama işlemleri sonucunda tapu siciline tescil edilen bazı gayrimenkullerde kayıtlı değer üzerinden;
a) Tapuda murisi veya kendisi adına kayıtlı olup da kadastroda beyanname verenlere, tapulamada tespitte hazır bulunanlara ait gayrimenkullerin kadastrolanmasında veya tapulanmasında, [Binde 5.4]
b) Tapuda murisi veya kendisi adına kayıtlı olup da kadastroda beyanname vermeyenlere, tapulamada tespitte hazır bulunmayanlara ait gayrimenkullerin kadastrolanması veya tapulanmasında,[Binde 9]
c) Aslen senetsiz gayrimenkullerin zilyedi adına kadastrolanması veya tapulanmasında, beyanname verenler ile tespitte hazır bulunanlardan, [Binde 7.2]
d) Aslen senetsiz gayrimenkullerin zilyedi adına kadastrolanması veya tapulanmasında, beyanname vermeyenler ile tespitte hazır bulunmayanlardan, [Binde 10.8]
Bu tarifenin 13 numaralı bendinin (a) ve (c) fıkralarında belirtilen işlemlerden Emlak Vergisi Beyannamesi verilmesini gerektirenlerin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 27 nci maddesinde yazılı ek süre sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç % 50 fazlasıyla alınır.

Yabancı Gerçek Kişilerin Emlak Edinmeleri

YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul mal edinmeleri 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesi ile düzenlenmiştir.
KARŞILIKLIK (MÜTEKABİLİYET)
Tapu Kanununun 35. Maddesi;yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul mal satın almalarını,miras veya diğer yollarla gayrimenkul mal edinmelerini karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak ve kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluna bağlamıştır.
Bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde gayrimenkul mal edinmesi, Türk vatandaşlarının da o ülkede gayrimenkul mal edinmesine kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkında fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.
Halihazır Uygulamaları esas alınan ülkeler:
Federal Almanya Cumhuriyeti, İrlanda, İspanya, İtalya, Kanada, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Amerika Birleşik Devletleri, Arjantin, Avusturalya, Avusturya, Barbados, Belçika, Brezilya, Dominik Cumhuriyeti, Elsalvador, Fransa, Gabon, Guatemale, Hollanda, İngiltere, Kolombiya, Lüksemburg, Malavi, Mısır Arap Cumhuriyeti, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Peru, Somali, Şili, Tanzanya, Venezuella ve İsrail uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul edinmeleri serbest bulunmaktadır.
İSTİSNALAR
a. Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair 21 Temmuz l95l tarihli Sözleşme uyarınca, mülteci olduğunun ve en az üç sene Türkiye'de ikametini resmi belge ile kanıtlayanlar için karşılıklılık koşulu aranmamaktadır. Keza vatansızlarda da karşılıklılık aranmaz.. Bu durumda olan gerçek kişilerin, karşılıklılık aranmadan kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşulu ile ülkemizde gayrimenkul mal edinme ve miras hakları bulunmaktadır.
b. Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek kişiler, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesine göre, Bakanlar Kurulu Kararı ile, karşılıklılık koşulundan ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölgeleri ve turizm merkezlerinde gayrimenkul mal edinebilirler.
KISITLAYICI HÜKÜMLER
Sadece karşılıklılık koşulunun gerçekleşmesi yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinmesi için yeterli değildir.
Yabancıların gayrimenkul edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır
a. 442 sayılı Köy Kanununun 87. Maddesi, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde gayrimenkul mal edinmelerini yasaklamıştır. Bu nedenle yabancı gerçek kişiler tarafından edinilecek gayrimenkulün mutlaka belediye sınırları içerisinde bulunması gerekir.
Köy Kanunun 87. Maddesi ile getirilen bu hüküm, yabancılara köylerde bulunan gayrimenkul malların, miras yolu ile intikaline engel değildir. Ancak, Köy Kanununun anılan maddesi, yabancıların köylerde gayrimenkul mala malik olmalarını önlemek amacı güttüğünden,yabancılara köylerde miras yolu ile intikal eden gayrimenkullerin intikal işlemi yapılmakla birlikte,Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişilere rıza en devir ve temlik edilmeyen gayrimenkullerin tasfiyesi yoluna gidilir.
b. Yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinmelerini yer itibariyle yasaklayan diğer hükümlerde 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri kanunun da yer almış bulunmaktadır. Anılan Kanun; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki gayrimenkullerin yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılamayacağı, devredilemeyeceği ve kiralanamayacağını öngörmüştür.
c. 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde 30 hektardan fazla gayrimenkul edinemeyeceğini, bu miktardan fazlasına ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabileceklerini, kanuni mirasın bu hükmün dışında olduğu kuralını koymuştur.

Bir Evin Değerini Ne Belirler?

Evinizin Değerini Belirlemek İçin Yapmanız Gerekenler Neler?
1) Oturduğunuz semtdeki rayiç bedelleri öğreniniz. En az aynı semtdeki üç evin rayiç bedelini ve metre karelerini öğrenin. Toplam üç evin rayiç bedelinin toplamını toplam metre kare'ye bölün ve sizin semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğunu bulun.
2) Bir sonraki aşama bu semtdeki manzara katsayısını bulmaktır. Bu semtte manzara olarak kabul edebileceğiniz her şeyi düşünerek (deniz, boğaz, göl, nehir, park, koru, bir anıt, güzel bir yapı, vb.) sizin evinizin 10 üstünden semt ortalamasına göre kaç puan alacağını objektif bir şekilde değerlendirin.
3) Manzaranın dışında başka önemli bir faktör ön açıklığıdır. Çünkü bir evin önü ne kadar açık olursa o kadar çok ışık alır. Evinizin ön ve arka cephelerinde önü ne kadar açık (burada manzara görmesi gerekmez) 10 üstünden bir puan veriniz.
4) Evinizin altyapısı (doğalgaz, sıcak su, kablo Tv, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.
5) Evinizin içindeki kullanılmış olan malzemelerle (mermer, parke, mutfak, banyo dolabı, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.
6) Diğer sizin düşündüğünüz sizin evinizin değerini arttıracak(yeni bina, vb.) veya düşürecek (kötü bir komşu çok kişiyi kaçırır) faktörlere 10 üstünden bir puan veriniz.
Örnek:
Sizin semtte üç evin rayiç bedelleri 50 milyar, 35 milyar ve 65 milyar TL ve metre kareleri 110, 90 ve 100 olsun. Topalm 150 milyar TL bölü 300 metre kare rayiç bedel 500 milyon TL yapar. Eviniz diyelim ki semtinizin parkına bakıyor ve diğer evlere göre bir iyiliği var manzara katsayısına 7 verdiniz. Evinizin önü açık bir şekilde parka önü açık olarak bakmasına karşın arkasını diğer binalarla kesiyor ve ön açıklığına 5 verdiniz. Diğer evlerde doğalgaz olmasına rağmen siz hala kömür kullandığınızdan dolayı altyapıya 3 verdiniz. Eviniz eski olmasına rağmen içinde masif kapılar ve değerli bir parke var, fakat mutfağınız dökülüyor ve malzemelere 6 verdiniz. Binanızın deprem dayanıklılığının yüksek olmadığını düşünüyorsanız ve diğer faktörlere 4 verdiniz. Hesabı şu şekilde bitiriyoruz:
Rayiç m2 bedel çarpı evinizin metre karesi çarpı (80 + Toplam Puan) /100=Evinizin Tahmini Bedeli
Yani: 500,000,000 TL * 120 m2 *(80 + (7 + 5 + 3 + 6 + 4)/100=63,000,000,000.- TL

Gayrimenkul İle ilgili Diğer Sorular

Birden fazla bloktan oluşan apartmanlarda masraflar nasıl karşılanacaktır?
Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey farkettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır. Ancak birçok durumda bu anlaşmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır.

Apartmanda kat maliki diğer daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz. Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından birleşilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.

Apartmandaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

Yönetim kaç kişiden oluşur?
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile belirlenir. İki ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.

Çevre temizlik vergisi, çöp vergisi nasıl yatırılabilir?
Eskiden posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen hemen tüm belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını öğrenmeniz ve banka havalesi yolu ile göndermeniz yeterlidir.

Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri nasıl bölüştürülür?
Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.

Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir mi?
Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.

Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı kullanılabilir mi?
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün olduğundan araştırılmalıdır.

Evsahibi kiracısının halen ikamet ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi?
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.

Apartman yönetim planında depolu dükkan olarak görünen bölüm farklı bir amaçla kullanılabilir mi?
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.

Kiranın yüksekliği tahliye nedeni olabilir mi?
Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olması, "akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler" arasında saylamadığından; sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre değiştirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sone ermişse veya uzun süreli sözleşmede "uyarlama davası" açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.

Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir?
Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.

Kira tespiti nasıl yapılmalıdır?
Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir edilmelidir.

Arsa payına itiraz edilebilir mi?
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.

Bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılabilir mi?
Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçasi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

Apartmanın bahçesi otopark haline getirilebilir mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.

Çekme kat imar affına girebilir mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu nitelikleriden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.

Evde evcil hayvan beslenebilir mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.

Pencere kapı haline getirilebilir mi?
Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.

Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi eklenebilir mi?
Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.

Daire içi duvarlar yıkılarak iki oda birleştirilebilir mi?
Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar kaldırılabilir.

Boş duran daire için asansör tamir parası verilir mi?
Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

Soğuk hava deposu için kalorifer parası ödenir mi?
Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.

KİRACI :
Kiracı yönetici olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına bir engel yoktur. Böyle bir hüküm konolduğu taktirde sadece kat malikleri yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Unutulmaması gereken kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

Süresi bitmeden kira sözleşmesi fesh edilebilir mi?
Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık su sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir.

Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu geçerli bir kanıt olabilir mi?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir.

Evsahibi kiraya hangi oranda zam yapabilir?
Temyiz mahkemesi kararına göre oran %65'tir. Ancak mukavelenin sona ermesinin ardından evsahibi daha yüksek bir oranda artırıma gidilmesini isteyebilir, taraflar arası anlaşma sağlanmadığı taktirde mahkemeye verebilir. Ev sahibinin açtığı dava kira tespit davasıdır. Kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi muhitte incelemelerde bulunur, rayiç kira bedelini tespit eder ve mahkemeye bildirir. Bilirkişi raporuna istinaden mahkemenin %65 üzerinde kira artırımına karar vermesi mümkündür.

EMLAK SAHİPLERİ:
Taşınan kiracıya ait giderler evsahibi tarafından ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman giderlerini ödememiş ve ardından taşınmış ise, yönetici bu giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Hatta kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için evsahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaşır, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla genellikle kiracıdan teminat (deposito) talep edilmektedir. Ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur.

Evinizde oturan birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir mi?
Birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir. Tabii çeşitli özel durumlar söz konusu olabilir. Örnek vermek gerekirse, 3 kardeşten biri anne ve babasıyla beraber yaşar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak istemez ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düşeni talep edebilirler.

Satın aldığınız emlakta kiracı varsa ne yapılabilir?
Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.

Kiracınız kendine ait evi olmasına rağmen, başka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye edebilirsiniz?
Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu konutunun kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.

Susma ile yenilenen hasılat kirası nasıl sona erdirilir?
Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira sözleşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin" ihbar edilmesi gerekir.

Emlak Beyannamesi ve Vergi

Emlak vergi beyannamesi her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir.

Kimler bina,arazi beyannamesi verecektir ?
Binanın maliki,varsa intifa hakkı sahibi,her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina,arazi beyannamesi vereceklerdir.Binanın maliki,varsa intifa hakkı sahibi,her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina,arazi beyannamesi vereceklerdir.Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname çocuklar adına düzenlenecek ancak velisi tarafından imzalanacaktır.Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler.İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlak vergisinden müteselsilen sorumludurlar.Beyanname vekaletname ile verilebilir. vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir.Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir.Genel beyan döneminde belirlenen emlak vergi değerleri V.U.K göre bakanlar kurulunca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak arttırılacaktır. Mükelleflerin bu arttırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmemektedir.Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek. taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır.

Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Emlak Vergisi yasal olarak iki eşit taksitte alınır.1. Taksit ödemesi Mart-Nisan- Mayıs ayları içinde, 2. taksit ödemesi Kasın ayında yapılmaktadır.2004 Yılı Emlak Vergisi Oranları Nedir?CinsiBelediye Sınırları İçersinde ve Mücavir Alanlar içindeDiğerleriBinaBinde:2Binde:1Büro,Dükkan,Mağaza,İşyeriBinde:4Binde:2ArsaBinde:6Binde:3AraziBinde:2Binde:1Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?2004 yılında ödenecek olan Emlak Vergisi, 2003'de ödenenin yüzde 14.25 fazlası olacak. Bu oran yüzde 29.5 olarak açıklanan yeniden değerleme oranının yarısı esas alınarak bulunuyor.

Emlak Vergisini Kimler Ödemeyecek?
Gaziler,Şehitlerin dul ve yetimler,Emekli aylığı dışında başka geliri olmayan emekliler, tek konutu dışında aynı veya değişik belediye sınırları içinde gelir getirmeyen işyeri, arsa veya araziye sahip olmaları halinde de, konutları için Emlak Vergisi ödemeyecekler.Hiç geliri olmayan ve tek konutu bulunan kişiler de, 2004'de Emlak Vergisi ödemeyecekler. Ancak, bu durumlarını belgelemeleri gerekmektedir. Bu durumda olanların; gelir vergisi mükellefi olmadıklarına dair, ikametgahlarının bulunduğu yerdeki vergi dairesinden alacakları belgeyi, aktif sigortalı olmadıklarına ilişkin Emekli Sandığı, Bağ-Kur ve SSK'dan alacakları belge ile birlikte, ilgili belediyeye vermeleri gerekiyor.Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin ikinci fıkrasında, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren, her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacağı belirtilmiştir. Aynı maddenin üçüncü fıkrasında da, 33 üncü maddede yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle (8 numaralı fıkra hariç) mükellefiyet tesisi gereken hallerde, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır.Bakanlığımızca, 2003 yılında uygulanacak yeniden değerleme oranı, 325 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %28,5 (yirmi sekiz virgül beş) olarak tespit ve ilan edilmiş bulunmaktadır.Bu hükümlere göre, mükelleflerin 2004 yılı bina, arsa ve arazi vergi değerleri, 2003 yılı vergi değerlerinin %14,25 oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır.Diğer taraftan, mükellefiyeti 2004 yılında başlayan mükelleflerin, mükellefiyetleri ile ilgili bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerinin hesabında, arsa veya arazinin bir önceki yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılmış bulunan birim metrekare değerleri %14,25 oranında artırılmak suretiyle dikkate alınacaktır.ÖRNEK: Mükellef (A) 2003 yılında Sivas İli, Merkez İlçe Belediye Sınırları içinde 1000 m2 büyüklüğünde bir arsa satın almış ve bu arsaya ilişkin emlak vergisi bildirimini ilgili belediyeye vermiştir. Arsanın bulunduğu sokak için takdir komisyonunca takdir edilen arsa birim metrekare değeri 20.000.000 liradır.2002 yılına ait yeniden değerleme oranı 310 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %59,0 (elli dokuz virgül sıfır) olarak, 2003 yılına ait yeniden değerleme oranı da 325 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %28,5 olarak tespit ve ilan edilmiş bulunduğuna göre, mükellefiyeti 2004 yılında başlayan bu mükellefin, 2003 yılında satın aldığı arsanın 2004 yılı arazi (arsa) vergisine esas vergi değeri aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.Takdir komisyonunca takdir edilen metrekare birim değeri:20.000.000 TL 2002 yılı yeniden değerleme oranının yarısı(%59/2=):%29,5 Arsanın 2002 yılı yeniden değerleme oranının yarısınispetinde artırılmış birim metrekare değer(20.000.000+20.000.000x%29.5=):25.900.000 TL 2003 yılı yeniden değerleme oranının yarısı(%28,5/2=):%14,25 2004 yılı vergi değerine esas arsa birim metrekare değeri(25.900.000+25.900.000x%14,25=):29.590.750 TL Arsanın 2004 yılı vergi değeri(29.590.750x1000 m2=):29.590.750.000 TL

Emlakçılık Terimleri

1- EMLAK: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.
2- HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.
3- PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.
4- ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir
5- ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.
6- MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.
7- ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli' dir.
8- KOORDİNELİ ÇAP : kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir.
9- ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.
10- İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.
11- İFRAZ : Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.
12- TEVHİD : Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.
13- KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.
14- KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu' na göre kurulan irtifak hakkıdır.
15- CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.
16- İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.
17- DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.
18- KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.
19- AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.
20- SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.
22- MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.
23- DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.
24- GECEKONDU : Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.
25- VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.
26- VERASET İLAMI : Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.
27- MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.
28- ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.
29- ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.
30- İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.
31- HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.
32- TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.
33- İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.
34- İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.
35- KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.
36- İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.
37- KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.
38- EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.
39- VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.
40- 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.
41- TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.

Emlakçılık

Emlakçılık Nedir?Kimler Emlakçılık Yapabilir?
Emlak komisyonculuğu mesleğini tam anlamıyla düzenleyen direk bir yasa ve düzenleme Türk Hukuk sisteminde mevcut değildir. Türk Ticaret Kanunun 12 maddesinin 12 bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14 maddesi Tellallık, komisyonculuk, ve sair tavassut (Aracılık) işlerini yapmak üzere kurulan müesseselere Ticarethane bunları işletenleri de Tacir olarak kabul etmiştir.
Borçlar kanunun 404 maddesinde Gayrimenkul Tellallığı yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir denilmektedir. Bu sebeple T.T.K madde 12 hükümleri gereği Tellalık ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır.
Yine Borçlar kanununun 404-405-406-407 ve 409 uncu maddelerinde gayrimenkul tellalının yapacağı akitin şekli, alacağı ücret, çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadır.
Ancak 507 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar kanunun 3153 sayılı kanunla değişik 6 ncı maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulunun 24/6/1997 tarih ve 9 nolu kararı ile emlak komisyonculuğu esnaf ve sanatkarlar kolları arasında Hizmetle ilgili meslek kolları bölümüne dahil edilmiştir. Bu karar 22 Ocak 1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kararın yürürlüğe girmesini takiben çeşitli illerde Kamu kurumu niteliğinde olan emlak komisyoncuları odaları kurulmaya başlamıştır.
Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu olan odalar. Anayasanın 135 maddesinde belirtildiği üzere belli bir mesleğe mansup olanların, müşterek ihtiyaçlarını karşılamak, MESLEKÎ faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette gelişmesini sağlamak. Meslek mensuplarının birbirleriyle ve halkla olan ilişkilerinde güveni hakim kılmak üzere meslek disiplinini ve ahlakını korumak amacı ile kurulan Kamu tüzel kişilikleridir.
Bugünkü geldiğimiz noktada Emlakçıların tek bir çatı altında toplanması mümkün görünmemekle birlikte bu,durum emlakçıların Ticaret Odalarında bulunan emlak komisyoncuları meslek komitesi ve esnaf sanatkarlar bünyesinde kurulan emlak komisyonculuğu odalarının müşterek çalışmaları sonucu kısa zamanda emlakçların beklentileri doğrultusunda gerekli yasal düzenlemelerin yapılması için bir arada çalışmalarını gerektirmektedir.

Tapu İşlemleri

Tapu sicil tüzüğünün 14 cü maddesi, istemde bulunanların medeni hakları kullanma ehliyetinin olup olmadığı tapu sicil müdürü tarafından araştırılır. İstemde bulunanların medeni hakları kullanma konusunda kuşkuya düşülürse tapu sicil müdürü hükümet tabipliğinden doktor raporu isteyebilir.Böyle bir durumda işlemi yapıp yapmama yetki ve sorumluluğu tapu sicil müdürüne verilmiştir.
Yaş konusunda ise, belli yaşta olan insanların medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybedip, kaybetmediği konusunda tapu sicil tüzüğünde her hangi bir hüküm yoktur. Böyle bir durumda tapu sicil müdürünün kanaati önemlidir.

ŞİRKETLERİN TAPU İŞLEMLERİ
Ticaret şirketleri kolektif,komandit,limitet,anonim ve kooperatiflerden meydana gelir.
Ticaret şirketleri tüzel kişiliğe sahip olup,şirket sözleşmesinde yazılı işletme konusu kapsamında kalmak şartıyla bütün hakları iktisap edebilirler.
Ancak adi şirketler tüzel kişiliğe sahip olmadığından adi şirket adına tapu işlemleri ve tescil yapamazlar.
Ticaret şirketlerinin sözleşmelerinde Gayrimenkul Tasarrufuna izinlidir ibaresi olmalıdır. İşlem yapacak şirket yetkilileri Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları bir belge ile yetki ve temsilcilerin kimler olduğunu ispat etmek zorundadırlar.
Ticaret sicil memurluğundan alınan bu yetki ve temsil belgesinin yeni tarihli olmasında fayda vardır.
Ticaret sicil nizamnamesinin 104 üncü maddesinde, bir unvanın, bir işletmenin tescili halinde ilgiliye sicil tasdiknamesi verileceği ve bu tasdiknamede (Yetki Belgesinde) işletmenin unvanı, yaptığı işler ve işletmenin temsilcilerinin belirtilmiş olacağı ve bu belgenin bir yıl süre ile geçerli olduğu ifade edilmektedir.

İşlem için gerekli belgeler
1) Vergi numarası
2) İmza sirküleri
3) Ticaret sicil memurluğundan alınan yetki ve temsil belgesi

Yapı Denetimi Kanunu

29.06.2001 tarihinde kabul edilen Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.
Bu Kanun; 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tâbi olmayan yapılar hariç, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar.
Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.
Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illeri seçilmiştir.

Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:
a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.
b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.
c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.
d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak.
e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.
f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek.
g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.
h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.
ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuarlarda yaptırmak.
Bu Kanunun uygulanmasında, yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir.
Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.
Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur. Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.
Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi; bu Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur.
Yapı denetim kuruluşu denetim faaliyeti dışında başka ticarî faaliyette bulunamaz. Bu kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin, denetim faaliyeti süresince başkaca meslekî ve inşaat işleri ile ilgili ticarî faaliyette bulunmaları yasaktır
Asgarî hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3'üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır.
Yapı denetimi hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyeti ile hizmet bedellerine esas oranların çarpımı ile elde edilen bedeldir. Bu bedele proje ve yapı denetimi ile her türlü muayene ve deney ücreti dahildir

Yapı Denetimi Hizmet Bedeline Esas Oranlar Cetveli
Yapım Süresi Asgari Hizmet
Bedeli Oranları (% )
0-6 ay için
2.57
1 yıl "
2.71
1,5 yıl "
2.85
2 yıl "
3.00
2,5 yıl "
3.30
3 yıl "
3.63
3,5 yıl "
3.99
4 yıl "
4.39
4,5 yıl "
4.83
5 yıl "
5.31
Yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilen yapım süresi, herhangi bir sebeple uzadığı takdirde, uzayan sürenin her altı ayı için yukarıda belirtilen hizmet oranlarına göre ilave hizmet bedeli ödenir.
Güçlendirme, değiştirme, ilave kat vb. gibi yeniden yapı ruhsatı almayı gerektiren yapım işlerinde yapı yaklaşık maliyeti, proje müellifince hazırlanan ve ilgili idarenin onayladığı keşif bedelidir.
Yapı yaklaşık maliyeti, denetim hizmeti verilen yıl fiyatları ile belirlenir. Bir sonraki yıla devreden işlerin yapı denetim hizmet bedeli, ertesi yılın (uygulama yılı) fiyatları ile değerlendirilir.
Hizmet bedeli taksitleri aşağıda açıklanmıştır.
a) 1 inci taksit: Proje inceleme ve subasmana kadar olan kısım için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir.
b) 2 nci taksit: Taşıyıcı sistem bölümü için denetim hizmet bedelinin % 40 ıdır.
c) 3 üncü taksit: Çatı, dolgu duvarları, kapı ve pencere kasaları, tesisat alt yapısı dahil yapının sıvaya kadar hazır duruma getirilmiş bölümü için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir.
d) 4 üncü taksit: Mekanik ve elektrik tesisatı ile kalan yapı bölümü için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir. Bu bedelin ödenmesinde ilgili idare tarafından inşaatın tamamlandığına dair tutulan tutanak yeterli olacaktır.
Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.
Bu Kanun kapsamında denetlenerek inşa edilmiş yapılara ilgili idarelerce sertifika verilir.

Bir Semtin Rayiç Bedeli Nedir?

Semtin Raiç Bedeli Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Semtin şehrin içindeki konumu, merkezlere yakınlığı, uzaklığı
Semtin genel havasını veren doğal veya mimari güzellikler (boğaz, göl, deniz, eski eserler, orman vb.)
Semtdeki kaliteli alışveriş merkezleri, butikler, dükkanlar…
Semtteki veya kısa ulaşım mesafesindeki okullar, üniversiteler…
İş merkezlerine yakınlık (çok yakın olursa konutlar için bu ters de çalışabilir)
Rekreasyon alanlarının (yüzme havuzu, spor tesisleri, vb.) ve park, bahçelerin kalitesi
Eğlence merkezleri, sinema, tiyatrolara yakınlığı, gece hayatının canlılığı (barlar, restaurant’lar)
Semtte oturanların kalitesi
İki semti karşılaştırmak için yukarıdaki her faktöre on üzerinden bir not verin, fakat notu tersten verin yani iyi ise 1 kötü ise 10 verin, sonra her notu önem puanınla çarpın yani örneğin bir semt trafik için 3 notu alıyorsa bununla sıralamadaki yeri olan 5’i çarpın ve 15 bulun. Bütün notları çarptıktan sonra hepsini toplayın. En düşük toplamı veren semtte en yüksek emlak fiyatları olması gerekir.Tabii sadece bugün önemli değil, gelecekle ilgili bir tahmin yapmak isterseniz yukarıdaki her özelliğin trendine bakmak gerekir. Eğer bir semtin trendi yukarı doğru giden özellikleri artıyorsa o semtteki emlak fiyatları yükselecek demektir. Tabii ülke ekonomisinin durumu ve genel emlak piyasasındaki canlılıkta makro düzeyde fiyatların oluşmasında önem taşır.

Emlak Kiralarken

Emlak Kiralanırken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
Kiraya veren kişinin gayrimenkulun maliki olması gibi bir zorunluluk yoktur.
Kontrat ev sahibi veya yetkili kıldığı kişi ile yapılmalı.
Kiralanmak istenilen gayrimenkul bizzat görülmeli.
Gayrimenkulun eksikleri varsa kontrattan önce bildirilip, giderilmesi sağlanmalı.
Gerekirse tapuya şerh düşülmeli.
Bölgedeki kira fiyatları araştırılmalı.
Konutun iç özellikleri yanında binanın genel özelliklerine de bakılmalı.
Üst katlarda, çatının akıp akmadığına dikkat edilmeli.
Elektrik, su, doğalgaz gibi giderlerin girerken veya tahliye ederken sıfırlatılması .
Senelik kira artışı müddetinin kontrata yazılması.
Depozito veriliyorsa niçin verildiğini, hangi şartlarda alınacağının yazılması.
Taraflar; kiracı, kiralayan ve kefil, kontratı birlikte huzurda birlikte imzalamalıdır.
Elden para alışverişi yapılıyorsa, kontratın arka yüzündeki teslimat kısmı yazılıp, imzalanmalıdır.
Kontratın her sayfası taraflarca ayrı ayrı yazılıp imzalanmalı.
Demirbaşların durumu tam olarak yazılmalıdır.

Emlak Vergisi Kanunu

Emlak Vergisi Kanunu :

Kanun Numarası : 1319 Kabul Tarihi : 29/7/1970 Yayımlandığı R.Gazete Tarih 11/8/1970 Sayı : 13576 Yayımlandığı Düstur Tertip : 5 Cilt: 9 Sayfa: 2662 BİRİNCİ KlSIM : Bina Vergisi BİRİNCİ BÖLÜM : Mükellefiyet Mevzu: Madde 1 - Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bu kanun hükümlerine göre Bina Vergisine tabidir. Bina tabiri:Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz. Mükellef: Madde 3 - Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. İştirak halinde mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar. İKİNCİ BÖLÜM Muaflık ve İstisnalar Daimi muaflıklar: Madde 4 - (Değişik birinci fıkra: 16/10/1981 - 2536/1 md.) Aşağıda yazılı binalar, kiraya verilmemek şartıyla Bina Vergisinden daimi olarak muaftır.((a), (b) ve (s) fıkraları için kiraya verilmeme şartı aranmaz.) a) (Değişik: 17/7/1972-1610/1 md.) Katma bütçeli idarelere (Mazbut vakıflar dahil), il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulanüniversitelere ve Devlete ait binalar; b) (Değişik: 17/7/1972-1610/1 md.) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseselere ait; aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletme binaları; bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletme binaları ve kapalı durak yerleri; c) (Değişik: 17/7/1972 - 1610/1 md.) Köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar ile bunlar tarafından köylünün umumi ve müşterek ihtiyaçlarını karşılamak maksadiyle işletilen hamam, çamaşırhane, değirmenler ve köy odaları; d) Ordu evleri, askeri gazino ve kantinler ile bunların müştemilatı; e) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartiyle); f) (Değişik: 17/7/1972-1610/1 md.) Kazanç gayesi olmamak şartiyle işletilen hastane, dispanser, sağlık, rehabilitasyon, teşhis ve tedavi merkezleri, sanatoryum, prevantoryum, öğrenci yurtları, düşkünler evi, yetimhaneler, revirler, kreşler, kütüphaneler ve korunmaya muhtaç çocukları koruma birliklerine ait yurtlar ve işyerleri ile benzerleri; g) Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık bulunan ibadethaneler ve bunların müştemilatı; h) Zirai istihsalde kullanılmak şartiyle makine ve alet depoları, zahire ambarları, samanlıklar, arabalıklar, ağıllar, ahırlar, kümesler, kurutma mahalleri, böcekhaneler, serler (seralar) ve benzeri binalarla, işçi ve bekçi bina, kulübe ve barakaları; i) Su ürünleri müstahsillerinin istihsalde kullandıkları ağ ve alet depoları, kayıkhaneler, denizlerde ve göllerdeki işçi ve balıkçı kulübe ve barakaları;(Yukarıda "h" ve "i" fıkralarında yazılı binaların bir kısmı ikamete ve bir kısmı da mezkür fıkralarda yazılı maksatlara tahsis edilmiş bulunduğu takdirde vergi, yalnız ikamete tahsis olunan kısım için uygulanır.) j) (Değişik: 4/12/1985 - 3239/100 md.) Umuma tahsis edildiği Maliye ve Gümrük Bakanlığınca kabul edilen rıhtım, iskele, dalgakıran ve bunların mütemmileri ile, demiryolları ve köprü, rampa ve tünel, yeraltı ve yerüstü geçitleri, peron alimantasyon tesisleri, iskele ve istasyon binaları ile yolcu salonları, cer ve malzeme depoları gibi demiryolu mütemmimleri, Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğüne ait hava liman ve meydanlarındaki terminal binaları,teknik blok, hangar, sistemlere ait depo; elektronik, elektrik ve mekanik sistemlere ait laboratuvar ve bakım tesisleri, pist taksirut ve apron sahası ile ısı ve enerji santralleri, hidrofor tesisleri, gerek hava liman ve meydanların- da ve gerekse uçuş yolları üzerindeki seyrüsefer yardımcı (radar, ILS, VOR, DME,NDB gibi) tesisleri ile hava yer ve yer muhabere sistemleri (VHF, UHF, HF) ve yukarıda belirtilen sistem ve tesislerin mütemmimleri. (Diğer depolar, ant- repolar, müstakil lojman ve müstakil idarehane binaları mütemmim sayılmaz); k) Her nevi su bentları, baraj, sulama ve kurutma tesisleri;l) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan binalar ile elçilerin ikametine mahsus binalar ve bunların müştemilatı (Karşılıklı olmak şartiyle) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait binalar; m) (Değişik: 8/12/1980 - 2350/1 md.) Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar (Vakıf senedindeki cihete tahsis edilmek şartiyle); n) Enerji nakil hatları ve direkleri. o) (Ek: 17/7/1972-1610/1 md.) Gençlik ve Spor Bakanlığı Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğüne tescil edilmiş amatör spor kulüplerine ait binalar (Gelir veya Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmemeleri şartiyle);p) (Ek: 17/7/1972-1610/1 md.) Tarım kredi, tarım satış kooperatifleri, 1163 sayılı Kanuna uygun olarak teşekkül eden kooperatifler ve bu kooperatiflerin kuracağı kooperatif birlikleri, kooperatif merkez birlikleri ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliğinin ve Türk Kooperatifçilik Kurumunun sahip oldukları kendi hizmet binaları. r) (Ek: 8/12/1980-2350/1 md.) Karşılıklı olmak şartiyle Uluslararası Andlaşmalar hükümlerine göre azınlık sayılan cemaatlara ait özel okul binaları. s) (Ek: 16/10/1981-2536/1 md.) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait binalar. t) (Ek: 21/1/1982 - 2587/1 md.) Tersane binaları (müstakil büro ve müstakil lojman binaları hariç.) u) (Ek: 4/12/1985-3239/100 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalar (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile götürü usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan binalar hariç olmak üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan binalar ile muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz.) Geçici muaflıklar: Madde 5 - (Değişik: 17/7/1972-1610/2 md.) a) Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, 50 000 liradan az olmamak üzere vergi değerinin 1/4 ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. (1) Bu binaların, bina apartman ise dairelerin, mesken olarak kullanılması şartiyle, satınalma veya sair suretle iktisap olunması halinde de yukardaki muaflık hükmü kalan süre için uygulanır. Mevcut binalara ilave yapılması halinde, 33 üncü maddenin (1) sayılı bendine göre beyan edilen değerden bu kısma isabet eden değer için, yukarda yazılı muafiyet aynı şart ve süre ile uygulanır. Binanın, bina apartman ise dairenin, kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması halinde bu binaya veya daireye tanınmış bulunan muafiyet bu halin vukubulduğu yılı takibeden bütçe yılından itibaren düşer.b) Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşaları-nın sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. c) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılmaz hale gelen veya yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri (Deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından afetin vukubulduğu veya afete maruz bulunduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde afetin vukubulduğu yerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar inşalarının sona erdiği yılı, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak sahiplerine teslim edilen binalar devredildikleri yılı takibeden bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. (Bu halde, bu maddenin (a) fıkrası hükmü uygulanmaz.) Şu kadar ki, kamu kuruluşlarınca afet bölgesi olduğu nedeniyle inşaat yasağıkonulan yerlerde yapılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz. Muafiyetten faydalanacak mükellefler, İmar ve İskan Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi vergi dairesine ibraz etmeye mecburdurlar. d) Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar (Bu yerlerin açık bulunmadığı zamanlarda da kullanılanlar hariç), bu maksada tahsis edildikleri süre için vergiden muaftır. e) Planlama Teşkilatınca tespit ve tayin edilen geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. f) (Ek: 18/5/1987-3365/4 md.) Organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. Yukarda (a), (b), (c) ve (d) fıkralarında yazılı muafiyetlerden istifade için, mezkür fıkralarda yazılı hallerin vukuunda, keyfiyetin bütçe yılı içinde ilgili vergi dairesine bildirilmesi şarttır. Ancak, bu olaylar bütçe yılının son üç ayı içinde vukubulduğu takdirde bildirim, olayın vukubulduğu tarihten itibaren üç ay içinde yapılır. Süresinde bildirimde bulunulmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takibeden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer. (Köylerdeki inşaat için bildirimde bulunulmaz.) ------------------- (1) Muafiyetle ilgili olarak 24/2/1984 tarih ve 2982 sayılı kanunun 6 ve 9 uncumaddelerine bakınız. Madde 6 - (Mülga: 4/12/1985-3239/141 md.) ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Matrah ve Nispet Matrah:Madde 7 - Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir. Sabit istihsal tesisatına ait değerler vergi matrahına alınmaz. (Üçüncü ve dördüncü fıkralar Mülga: 17/7/1972-1610/3 md.) Nispet: Madde 8 - (Değişik birinci fıkra: 4/12/1985 - 3239/101 md.) Bina Vergisinin nispeti binde 5 tir. Meskenlerde bu nispet binde 4 olarak uygulanır. (1) (Değişik: 21/1/1982 - 2587/3 md.) Şu kadar ki, yeniden inşa edilen bina veyabinaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz. Yetki: Mükerrer Madde 8 - (Ek: 4/12/1985 - 3239/102 md.) Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup, bu meskenlerinde bizzat oturanlardan gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların bu meskenlerine ait vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. (1) Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin bizzat oturmaları şartıyla tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde, hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Mükellefiyetin başlaması ve bitmesi: Madde 9 - (Değişik: 17/7/1972 - 1610/5 md.) Bina vergisi mükellefiyeti; a) Bu kanun hükümlerine göre mükelleflerin genel beyana davet edildikleri tarihi, b) Bu kanunun 33 üncü maddesinin 1 - 7 numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vukubulduğu, aynı maddenin 8 numaralı fıkrasında yazılı halde ise mükelleflerin beyana davet edildiği tarihi, c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takibeden bütçe yılından itibaren başlar. Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer. Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Verginin Tarh ve Tahakkuku Beyan esası: Madde 10 - (Değişik: 21/1/1982 - 2587/4 md.) Bina Vergisi, mükelleflerin yazılı beyanı üzerine tarh ve tahakkuk ettirilir. Şu kadar ki, mükelleflerin beyan edecekleri değerler Maliye ve Bayındırlık bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleriyle bu Kanunun 20 nci maddesine göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak, 31 nci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanacak maliyet bedelinden düşük olamaz. Düşük beyanda bulunulması halinde, mükellefin beyanı vergi dairesince maliyet bedeline yükseltilerek tahakkuka esas alınır ve mükellefe bildirilir. Vergi dairesince hesaplanan miktar ile mükellefin beyanı arasındaki farka kusur cezası uygulanır. Geçici ve daimi muafiyetten faydalanacak olanların da beyanname vermeleri mecburidir. Bir vergi dairesi faaliyet bölgesi içindeki bir mükellefe ait binalar aynı beyannamede birleştirilerek beyan olunur. ------------------- (1) Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup, bu meskenlerinde bizzat oturanlardan gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların bu meskenlerine ait binde 4 olan bina vergisi oranı 1998 yılı için; 19/3/1998 tarih ve 23291 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6/3/1998 tarih ve 98/10752 sayılı Kararname ile % 50 oranında azaltılarak binde 2'ye indirilmiştir. Önceki yıllara uygulanan oranlar için bu Kanunun sonundaki "KARARNAMELER İLE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER CETVELİ"ne bakınız. Verginin tarh ve tahakkuku: Madde 11 - (Değişik birinci fıkra: 4/12/1985 - 3239/103 md.) Bina Vergisi ilgili belediye tarafından mükellefin beyanı üzerine yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir. Şu kadar ki, bir il veye ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalara ait Bina Vergisini tarha yetkili olacak belediye ilgili valiler tarafından belirlenir. Yapılan bu tarh ve tahakkuku takibeden yıllarda, Bina Vergisi her Bütçe yı- lının birinci (Dahil) ayından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır. İKİNCİ KISIM Arazi Vergisi BİRİNCİ BÖLÜM Mükellefiyet Mevzu: Madde 12 - (Değişik: 17/7/1972 - 1610/7 md.) Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir. Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar. Mükellef: Madde 13 - Arazi Vergisini, arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler öder. Bir araziye müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. İştirak halinde mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar. Mülkiyeti ihtilaflı bulunan arazi için mutasarrıfı bulunmayan kişiler tarafından ödenen Arazi Vergileri ihtilafın ödeme yapan aleyhine sonuçlanması halinde ihtilafla ilgili bulunanların karar tarihinden itibaren bir yıl içerisinde başvurmaları şartıyla kendilerine ret ve iade olunur. İKİNCİ BÖLÜM Muaflık ve İstisnalar Daimi muaflıklar: Madde 14 - (Değişik birinci fıkra: 16/10/1981 - 2536/2 md.) Aşağıda yazılı arazi kiraya verilmemek şartıyla Arazi Vergisinden daimi olarak muaftır. ((a), (b) ve (f) fıkralarındaki arazi için kiraya verilmeme şartı aranmaz.) a) Katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait arazi; b) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseseler tarafından işletilen: aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletmelerine ait arazi; bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletmelerine ait arazi; c) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait arazi (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartiyle); d) Yabancı devletlere ait olup gerek elçilik ve konsolosluk binaları gerekse elçilerin ikametlerine mahsus binalaryapılmak üzere sahip olunan arazi ve arsalar ile bu çeşit binalardan yanan, yıkılanların arsaları (Karşılıklı olmak şartiyle) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait arazi ve arsalar; e) Mezarlıklar. f) (Ek: 16/10/1981 - 2536/2 md.) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait arazi ve arsalar. g) (Ek: 4/12/1985 - 3239/104 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları dışın-da bulunan arazi. (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile götürü usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan arsa ve arazi hariç olmak üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan arazi ile arsalar ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazi için bu muafiyet uygulanmaz.) Geçici muaflıklar: Madde 15 - (Değişik: 17/7/1972 - 1610/8 md.) Aşağıda yazılı arazi geçici olarak Arazi Vergisinden muaftır. (1) a) Özel kanunlarına göre Devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazi 50 yıl; b) Toprak ve topoğrafik özellikleri ve erozyon gibi sınırlayıcı faktörler sebebiyle kültür bitkilerinin yetişmelerini engelleyen araziden; bataklık, turbiyer, çorak, makilik, çalılık, taşlık ve sair haller dolayısıyla üzerinde tarımyapılamayan sahaların, ıslah tedbirleriyle yeniden tarıma elverişli hale getirilmesinde 10 yıl; c) Teknik, ekonomik ve ekolojik bakımlardan gerekli şartları haiz olan arazide yeniden fidanla dikim veya aşılama veya yeniden yetiştirme suretiyle ağaçlık, meyvalık, bağ ve bahçe meydana getirilmesinde asgari 2 yıl, azami 15 yıl; d) Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca, organize sanayi bölgeleri için iktisap olunduğu veya bu bölgelere tahsis edildiği kabul edilen arazi (Sanayici lehine tapudaki tescilin yapılacağı tarihe kadar). Geçici olarak muaflıktan istifade için arazinin bu maddede yazılı cihetlere tahsis edilmiş olduğunun ilgili vergi dairesine bütçe yılı içinde bildirilmesi şarttır. Muafiyetler, arazinin tayin olunan cihetlere tahsis edildiği yılı takip eden bütçe yılından başlar. Bütçe yılı içinde bildirim yapılmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer. ------------------- (1) Geçici vergi muafiyeti tanınan ağaç, fidan ve benzerlerinin sayısı ile muafiyet süreleri için 22/4/1974 tarih ve 7/8147 sayılı Kararnameye bakınız. (R.G.: 12/5/1974 - 14884) KANUNLAR, TEMMUZ 1990 (Ek - 6) (a) ve (b) fıkralarında yazılı muafiyet konusu arazinin bu fıkralarda gös- terilen cihetlere tahsis edilmiş olup olmadığının şartları ile (c) fıkrasına göre geçici muafiyet verilecek haller, bunların şartları ve muafiyet süreleri Tarım ve Orman Bakanlıkları ile Türkiye Ziraat Odaları Birliğinin mütalaası alınmak suretiyle Maliye Bakanlığınca belli edilir ve Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulur. Arazi vergisinde istisna: Madde 16 - (Değişik: 21/1/1982 - 2587/5 md.) (Değişik birinci fıkra: 4/12/1985 - 3239/105 md.) Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin (arsalar hariç) toplam vergi değerinin 1 000 000 lirası Arazi Vergisinden müstesnadır. Bu miktarı üç misline kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Bu hükmün tatbikatında mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak nazara alınır. Bu maddede yazılı istisna, hisseli arazide mükelleflerin hisse miktarları ayrı ayrı nazara alınmak suretiyle uygulanır. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Matrah ve Nispet Matrah: Madde 17 - Arazi Vergisinin matrahı arazinin bu kanun hükümlerine göre tesbit olunan vergi değeridir. (İkinci ve üçüncü fıkralar Mülga: 17/7/1972 - 1610/10 md.) Nispet: Madde 18 - (Değişik birinci fıkra 21/1/1982-2587/6 md.) Arazi Vergisinin nispeti binde 3 tür. (Değişik: 4/12/1985-3239/106 md.) Arsalar için vergi nispeti binde 6'dır. Mükellefiyetin başlaması ve bitmesi: Madde 19 - (Değişik: 19/7/1972-1610/12 md.) Arazi Vergisi mükellefiyeti; a) Bu kanun hükümlerine göre mükelleflerin genel beyana davet edildikleri tarihi, b) Bu kanunun 33 üncü maddesinin 1 - 7 numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vukubulduğu, aynı maddenin 8 numaralı fıkrasında yazılı halde ise mükelleflerin beyana davet edildiği tarihi, c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takibeden bütçe yılından itibaren başlar. Vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer. Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine yasaklama tarihini izliyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz. Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların vukua geldiği tarihleri takibeden bütçe yılından itibaren iki yıl süre ile alınmaz. Üzerine bina yapılan arsanın Arazi Vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takipeden bütçe yılından itibaren sona erer. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Verginin Tarh ve Tahakkuku Beyan esası: Madde 20 - (Değişik: 21/1/1982-2587/7 md.) Arazi Vergisi, mükelleflerin yazılı beyanı üzerine tarh ve tahakkuk ettirilir. (Değişik: 4/12/1985-3239/107 md.) Şu kadar ki; mükelleflerin arsalar ve arazi ile ilgili olarak beyan edecekleri değerler, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler, arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (Kıraç, taban ve sulak) itibariyle takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan miktardan düşük olamaz. Düşük beyanda bulunulması halinde, mükellefin beyanı vergi dairesince birim değere göre hesaplanan miktara yükseltilerektahakkuka esas alınır ve mükellefe bildirilir. Vergi dairesince hesaplanan miktar ile mükellefin beyanı arasındaki farka kusur cezası uygulanır. (Değişik: 4/12/1985-3239/107 md.) İkinci fıkra hükmü, turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgelerde ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller için yapılacak takdirler hakkında da tatbik edilir. Geçici ve daimi muafiyetten faydalanacak olanların da beyanname vermeleri mecburidir. Ancak Devlete ait arazi için beyanname verilmez. Bir vergi dairesi faaliyet bölgesi içindeki bir mükellefe ait arazi bir beyannamede, arsalar ise ayrı bir beyannamede birleştirilerek beyan olunur. Verginin tarh ve tahakkuku: Madde 21 - (Değişik birinci fıkra: 4/12/1985-3239/108 md.) Arazi Vergisi ilgili belediye tarafından mükellefin beyanı üzerine yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir. Şu kadar ki, bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan araziye ait Arazi Vergisini tarha yetkili olacak belediye ilgili valiler tarafından belirlenir. Yapılan bu tarh ve tahakkuku takibeden yıllarda Arazi Vergisi her bütçe yı- lının birinci (Dahil) ayından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır. ÜÇÜNCÜ KISIM Kısımlar Arasında Müşterek Hükümler BİRİNCİ BÖLÜM Muaflık ve istisna hükümlerinin bu kanunda yer alması esası: Madde 22 - (Değişik: 17/7/1972-1610/14 md.) Bina ve Arazi Vergileri ile ilgili muaflık ve istisna hükümleri bu kanuna eklenmek veya bu kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenlenir. Beyanname verme süresi: Madde 23 - (Değişik: 17/7/1972-1610/15 md.) Emlak Vergisi ile ilgili olarak; a) (Değişik: 8/12/1980-2350/4 md.) Bina, arsa ve araziler için 4 yılda bir defa (Bu süre Bakanlar Kurulu Kararı ile 1 yıla kadar indirilebilir) olmak üzere verilecek beyannameler, Maliye Bakanlığınca mükelleflerin genel beyana davet edildikleri tarihi takibeden bütçe yılının Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, * b) Yeni inşa edilen binalara ait beyannameler, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde, c) Bu kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde beyannameler, değişikliğin vukubulduğu bütçe yılı içerisinde. d) Bu kanunun 33 üncü maddesinin 8 numaralı fıkrasında yazılı vergi değerin tadil eden sebeplerin doğması halinde beyannameler, Maliye Bakanlığınca yapılacak beyana davet tarihini takibeden bütçe yılının Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, Emlakin bulunduğu yerdeki ilgili vergi dairesine verilir. (b), (c) ve (d) fıkraları gereğince beyanname verenlerde Maliye Bakanlığınca yapılacak genel beyana davet tarihini takibeden bütçe yılının Mart, Nisan ve Mayıs aylarında yeniden beyanda bulunmaya mecburdurlar. (Değişik: 30/5/1985-3208/4 md.) (a) fıkrasında yazılı beyanname verme süresini Ağustos ayı sonuna kadar uzatmaya ve genel beyan dolayısıyla vergi dairelerine verilecek emlak vergisi beyannamelerini iki ay önceden kabul etmeye Maliye ve Gümrük Bakanlığı yetkilidir. (b) ve (c) fıkralarında yazılı haller bütçe yılının son üç ay içinde vukubulduğu takdirde beyanname, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir. Maliye Bakanlığı genel beyanların yapılacağı süre içerisinde mükelleflerin beyanname verme tarihlerini tespit etmek hususunda vergi dairelerine yetki verebilir. Beyannamelerin şekli ve muhtevası: Madde 24 - (Değişik: 17/7/1972-1610/16 md.) Vergi dairesine verilecek Emlak Vergisi beyannamelerinin şekli ve muhtevası Maliye Bakanlığınca tertip ve tanzim olunur. Beyannamede mükellefin adı, soyadı (Tüzel kişilerde unvanı), adresi, mükellefiyete giriş sebebi ve yılı ile birlikte asgari aşağıdaki bilgiler gösterilir:a) Bina Vergisi beyannamesinde; binanın yeri, inşaatın nev'i, inşa tarihi, arsanın büyüklüğü (Metrekare), kullanış tarzı, getirebileceği yıllık gayrisafi kirası ve rayiç bedeli (Vergi değeri) (Bir çatı altında, bulunup da kullanış tarzı veya kapıları ayrı olan konut veya işyeri birimlerinin vergi değerleri ayrı ayrı gösterilir.) b) Araziye ait beyannamede; arazinin yeri, cinsi, büyüklüğü (Dönüm, metrekare), yapılan tarımın nev'i, getirebileceği yıllık gayrisafi hasılat tutarı ve rayiç bedeli (Vergi değeri), c) Arsalara ait beyannamede; arsanın yeri, büyüklüğü (Metrekare) ve rayiç bedeli (Vergi değeri.) Köylerde yapılacak beyan: Madde 25 - (Değişik: 4/12/1985-3239/109 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan bina ve arazi ile Emlak Vergisinden muaf olmayan bina ve arazi hariç olmak üzere, köylerde bulunan bina ve araziye ilişkin beyanlar sözlü veya yazılı olarak ilgili muhtarlıklara yapılır. Sözlü veya yazılı olarak yapılan beyanlar, şekli ve muhtevası Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit olunacak bina ve arazi kıymet beyanı defterlerine geçirildikten sonra özel yeri mükellefi imza ettirilir. Beyan esnasında köyde bulunmayanların köy muhtarına gönderecekleri yazılı ve imzalı beyanların bu defterlere eklenmesiyle yetinilir. Birinci fıkra kapsamına giren yerlerde bulunup; a) Ek süre sonuna kadar beyan edilmeyen, b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı haller sebebiyle beyanı gereken, Bina ve arazinin beyanının beyanname ile yapılması mecburidir. İl ve ilçe merkezi olmayan beldelerde, köy muhtarlıklarına ait yetkiler belediye başkanlıklarınca kullanılır. Sözü geçen defter, varsa müsbit evrakla birlikte ek sürenin bitiminden itibaren 15 gün içinde muhtarlar tarafından ilgili belediyelere imza karşılığında teslim olunur. Bina ve arazi kıymet beyanı defterlerine yazdırılmak suretiyle beyan edilecek bina ve arazi hakkında bu Kanunun 10 ve 20 nci maddelerinin son fıkraları hükümleri uygulanmaz.Muhtar ve ihtiyar kurulunun görevleri: Madde 26 - (Değişik birinci fıkra: 17/7/1972 - 1610/18 md.) Muhtar ve ihtiyar kurulu, mükelleflerin beyanlarını ilgili defterlerde tespit ettikten sonra kendileri de bu beyanların doğruluğunu (Kira bedelleri ve vergi değerleri hariç)tasdik ederler ve ayrıca bina ve arazi kıymet beyanı defterine kaydettirilmeyen bina ve araziyi, mükelleflerin ismi ve biliniyorsa adresi ile birlikte vergi dairesine bildirirler. (Değişik:8/12/1980 - 2350/5 md.) Bu Kanunda yazılı işler karşılığında;Maliye Bakanlığınca tespit edilen esaslar dahilinde ve yılda fert başına 750 lirayı geçmemek üzere köy muhtarlarına ve ihtiyar kurulu üyelerine ücret verilebilir. Ek süreler içinde beyanname verilmesi: Madde 27 - (Değişik birinci fıkra: 17/7/1972 - 1610/19 md.) Emlak Vergisi beyannamelerinin süresi içinde verilmemesi halinde, bu sürenin sonunda başlayarak iki ay beklenir. Beyanname bu süre içinde verilirse, vergi zıyaı olmamış sayılır. (İkinci fıkra Mülga: 8/12/1980 - 2350/6 md.) İştirak halinde ve müşterek mülkiyette beyanname verilmesi: Madde 28 - İştirak halinde mülkiyette mükellefler müşterek imzalı bir beyan-name verebilecekleri gibi münferiden de beyanda bulunabilirler. Müşterek mülkiyet halinde ise beyanname münferiden verilir. Müşterek ve iştirak halinde mülkiyetin konusunu teşkil eden gayrimenkul için kesinleşen vergi değeri bütün mükellefler bakımından geçerli olur ve gerekli düzeltme yapılır. İştirak halinde mülkiyette, münferiden beyanname verildiği takdirde beyan edilen vergi değerleri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarih ve tahakkuk yapılır. Vergi değeri: Madde 29 - Vergi değeri, Emlak Vergisinin mevzuuna giren bina ve arazinin rayiç bedelidir. Rayiç bedel,bina ve arazinin beyan tarihindeki normal alım satım bedelidir. Arazi ve bina ile ilgili normal alım bedelinin tayininde bu kanunun 31 inci maddesine göre hazırlanacak tüzükte belirtilecek normlar nazara alınır. Tarım arazisinin vergi değerinin tespitinde ise arazinin (Arsalar hariç) verim gücü de nazara alınır. Verim gücünün hangi hallerde nazara alınacağı Tüzükte belirtilir. Ödeme Süresi: Madde 30 - (Değişik: 17/7/1972 - 1610/20 md.) Emlak Vergisi birinci taksidi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksidi Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. (İkinci fıkra Mülga: 4/12/1985 - 3239/141 md.) Maliye Bakanlığı ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirilebilir. Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin ergisi,kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. 9 ve 19 uncu madde hükümleri saklıdır. Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takibeden bütçe yılından itibaren emlakin vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir. Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa ve-ya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir. (Değişik: 8/12/1980 - 2350/7 md.) Kanunla ve diğer mevzuatla yapılan kısıtlamaların neler olduğu, süresi, tevsiki ve kısıtlama koyan kamu organlarının görevleri ve sorumlulukları Maliye Bakanlığınca, Milli Eğitim, İmar ve İskan ve İçişleri Bakanlıklarının mütalaaları alınarak hazırlanacak bir yönetmelikle tanzim olunur. (Değişik: 4/12/1985 -3239/110 md.) Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Ver- gisinin ödenmesinden devreden devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devrala-nın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15'inci günü akşamına kadar ilgili belediyele-re bildirir.Vergi dairesince yapılacak işlem: Madde 31 - (Değişik: 17/7/1972 - 1610/21 md.) (Birinci fıkra Mülga: 4/12/1985 - 3239/141 md.) Vergi değerlerinin takdirinde şehir ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak piyasa bedeli, maliyet bedeli, kira veya yıllık istihsal değeri gibi normlar ile uyulacak usul ve esaslar, mükelleflerden ve üçüncü şahıslardan istenecek bilgiler tüzükte belirtilir. (Üçüncü ve dördüncü fıkralar Mülga: 4/12/1985 - 3239/141 md.) Beyanname verilmemesi halinde yapılacak işlem: Madde 32 - (Değişik: 4/12/1985 - 3239/111 md.) Ek süreye rağmen beyanname verilmez ise, vergi bu Kanun hükümlerine göre idarece tarh edilir. Beyannamesini ek süreye rağmen vermeyen mükellefler adına ağır kusur cezası kesilir.Vergi değerini tadil eden sebepler: Madde 33 - Vergi değerini tadil eden sebepler aşağıda gösterilmiştir: 1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.) 2. (Değişik: 17/7/1972-1610/23 md.) Bir binanın yanması, yıkılması suretiyleveya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harabolması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması; 3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibl ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi, (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.) 4. Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması: a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi; b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi; c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi. d) Tarım yapılmıyan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi, e) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi. 5. Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi. 6. Bir bina veya arazinin takvim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir.) 7. Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi. 8. (Ek: 17/7/1972 - 1610/23 md.) Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde % 25 i aşan oranda artma veya eksiltme olması; (Son fıkra Mülga: 17/7/1972-1610/23 md.) Madde 34 - (Mülga: 8/12/1980 - 2350/6 md.) Kaçakçılık cezasının uygulanmayacağı: Madde 35 - (Değişik:21/1/1982 - 2587/9 md.) Bu Kanunun tatbikatında Vergi Usul Kanununun Kaçakçılık cezaları ile ilgili hükümleri uygulanmaz. Çeşitli Hükümler Köy kıymet beyanı defterlerinin doldurulmasına yardım: Madde 36 - (Değişik: 4/12/1985 - 3239/112 md.) İçişleri Bakanlığı gerekli gördüğü takdirde, tespit edeceği esaslar dahilinde köy kıymet beyanı defterlerinin doldurulması sırasında köy muhtarlarına yardımda bulunabilir. Usul hükümleri: Madde 37 - (Değişik: 4/12/1985 - 3239/113 md.) Bu Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu Kanuna göre alınacak vergiler hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanır. Bu Kanunda geçen "Vergi dairesi"tabiri, belediyeleri ifade eder. Bu Kanunun uygulanmasında, Vergi Usul Kanununun vergi inceleme yetkisi hariçolmak üzere; 1. Belediye gelir şube müdürü, gelir şube müdürü olmayan yerlerde belediye hesap işleri müdürü, hesap işleri müdürü olmayan yerlerde muhasebeci, vergi dairesi müdürü sıfat ve yetkisini haizdir. 2. Vergi Usul Kanununda mahallin en büyük mal memuruna verilmiş görev ve yetkiler, belediye başkanları tarafından kullanılır. Vergi hasılatından verilecek paylar: Madde 38 - (Değişik: 20/7/1971-1446/2 md.) Bir Vergi Dairesi faaliyet bölgesi içindeki Emlak Vergisi hasılatından o bölgede bulunan Belediyelere ve İl Özel İdaresine aşağıdaki esas ve ölçülere göre pay verilir,Vergi hasılatının: 1. % 45 i Belediyelere, 2. % 35 i İl Özel İdaresine, ödenir. Ancak, İl özel İdaresine ayrılan payın % 3 ü kesilerek Köy İdareleri sermaye payı olarak İller Bankasına verilir. Vergi Dairesi faaliyet bölgesinde birden fazla Belediye bulunması halinde Belediyelere ait pay son nüfus sayımındaki nüfus miktarlarına göre belediyelere dağıtılır. Vergi hasılatından verilecek paylar, her ayın sonu itibariyle hesaplanıp müteakip ayın sonuna kadar adı geçen idarelere ödenir. (1) Verginin dağılımı: Mükerrer Madde 38 - (Ek: 4/12/1985 - 3239/114 md.) Belediyeler tarafından tahsil edilen Emlak Vergisinin % 15'i il özel idareleri payı, 27/6/1984 gün ve 3030 sayılı Kanunun uygulandığı şehirlerde il özel idareleri payı ayrıldıktan sonra kalan miktarın % 20'si büyük şehir belediyesi payı olarak ayrılır. İl özel idareleri ve büyük şehir belediyesi payı olarak ayrılan miktarlar tahsil edildiği ayı takip eden ayın son günü akşamına kadar ilgili il özel idareleri ile büyük şehir belediyelerine ödenir. Kesirler: Madde 39 - (Değişik: 30/5/1985 - 3208/5 md.) Emlak Vergisinin hesaplanmasında on liraya kadar olan vergi kesirleri atılır. Bina ve arazi vergilerinde zamanaşımı süresinin başlangıcı: Madde 40 - (Değişik:8/12/1980-2350/11 md.) Beyan dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin beyan edilmediğinin idarece öğrenildiğı tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar. İKİNCİ BÖLÜM Son Hükümler Kaldırılan hükümler: Madde 41 - (Değişik birinci fıkra: 20/7/1971 - 1446/3 md.) Aşağıda yazılı kanunlarla diğer kanunlardaki bu kanuna uymayan hükümler 1/3/1972 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır : ----------------------- (1) Bu maddenin belediye ve il özel idarelerine pay verilmesine ait hükümleri ile bu kuruluşlara genel bütçe gelirlerinden pay verilmesine ilişkin diğer hükümleri 2/2/1981 tarih ve 2380 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile kaldırıl-mıştır. 1. 4/7/1931 tarihli ve 1837 sayılı Bina Vergileri Kanunu ile 1996, 2413, 2870,2898,4873, 5648, 5649, 6256, 206, 309, 177, 491, 496 sayılı Kanunlar ile ek ve tadilleri ve 1454 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi ile 3202 sayılı Kanunun 5453 sayılı Kanunla değişik 5 inci maddesinin (b) fıkrası, 2871 sayılı Kanunun 2, 3 ve 4 üncü ve 4040 sayılı Kanunun 489 sayılı Kanunla değişik 31 inci maddeleri ile 5237 sayılı Kanunun 4 üncü ve 5419 Sayılı Kanunun 3 üncü maddeleri, 2. 27/6/1931 tarihli ve 1833 sayılı Arazi Vergisi Kanunu ile 2567,3585, 3726,4699,5650, 6255, 483 sayılı Kanunlar ile ek ve tadilleri ve 3116 sayılı Kanunun 5653 sayılı Kanunla değişik 86 ncı maddesinin arazi vergisi muafiyeti ile ilgili hükmü ve 3653 sayılı Kanunun 7 nci maddesi, 3. 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 50, 51, 53, ila 62, 77 ve 78 inci maddeleri, 4 - (Ek:17/7/1972 - 1610/ 24 md.; Değişik: 25/8/1977-2104/1 md.)Özel kanunların bina ve arazi vergilerine ilişkin muaflık ve istisna hükümleri (31/5/1963 tarihli ve 244 sayılı Kanun gereğince yapılan milletlerarası antlaşmalarla tanı-nan muaflık ve istisna hükümleri ile, 11/7/1972 tarihli ve 1606 sayılı Kanunla tanınan muaflık hükümleri saklıdır.) Ek Madde 1 - (Ek: 4/12/1985 - 3239/115 md.) Mahalli idarelerce tahsil edilen vergi, resim, harç ve paylara ilişkin yurt dışı danışmanlık hizmetleri Maliye ve Gümrük Bakanlığınca yürütülür. Bu hizmetlerin yürütülmesine ilişkin usul ve esaslar Maliye ve Gümrük Bakanlığınca belirlenir. Geçici Madde 1 - Bu kanunun 5 inci maddesinin (a) ve (b) fıkralarındaki geçici muaflık hükümleri gerek bu kanunun yürürlüğü tarihinden önce muaflıktan faydalanmamış binalar hakkında, gerekse 6188 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi ile 1837 sayılı Kanunun 206 ve 491 sayılı kanunlarla değişik 4 üncü maddesi gereğince geçici muafiyet almış binalar hakkında da, bu binaların inşalarının sona erdiği yılı takibeden 10 yıllık devrenin 1/3/1972 tarihinden sonra kalan kısmı için uygulanır. (Ancak, 1/3/1972 tarihine kadar tarhi gereken bina, buhran ve savunma vergileri, mezkür tarihe kadar mer'i olan kanun hükümlerine göre tarh. tahakkuk ve tahsil olunur.) (1) 1833 sayılı Arazi Vergisi Kanunu ile ek ve tadilleri gereğince tanınan geçici muafiyetler saklıdır. Geçici Madde 2 - (Değişik: 20/7/1971 - 1446/4 md.) 1971 bütçe yılı sonuna kadar olan dönemlerle ilgili tarh, tahakkuk, tahsil ve diğer işlemlerin Bina, Arazi, İktisadi Buhran ve Savunma Vergisi Kanunları ile Vergi Usul Kanunu ve bunların ek ve tadilleri ve 1454 sayılı Kanunun 13 üncümaddesi ile 3202 sayılı Kanunun 5453 sayılı Kanunla değişik 5 inci maddesinin (b) fıkrası, 5237 sayılı Kanunun 4 üncü maddesi ve 2871 sayılı Kanunun 2, 3 ve 4 üncü maddeleri hükümleri gereğince Özel İdareler tarafından yapılmasına devam olunur. Şu kadar ki, 1971 bütçe yılına ait Bina, İktisadi Buhran ve Savunma Vergisi ile Arazi Vergisi mükellefiyeti, 1/3/1971 tarihinden itibaren başlar ve bu vergiler 1971 yılının Temmuz ve Kasım aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. ----------------------- (1) Bu hükümdeki "1/3/1971 ve 28/2/1971" tarihleri, 20/7/1971 tarih ve 1446 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle "1/3/1972" olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir. Geçici Madde 3 - 28/2/1971 tarihine kadar ki dönemlere ait olarak tahakkuk edip de bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar tahsil edilmemiş bina, buhran,savunma ve arazi vergisi borçlarının kanunun meriyetinden itibaren geçecek ilk 2 nci ay sonuna kadar tamamını ödeyenlerin, vergi cezası ve gecikme zamlarının % 90 ı,2 nci iki ay sonuna kadar tamamını ödeyenlerin vergi cezası ve gecikme zamlarının % 80 i ve 3 üncü iki ay sonuna kadar tamamını ödeyenlerin vergi cezası ve gecikme zamlarının % 70 i affedilir. Bu devreye taallük eden vergilerden ihtilaflı bulunanlar (Kanunun meriyetinden sonra ihtilaflı hale gelenler dahil) ödeme süresinin başladığı tarihten itibaren ikişer aylık süreler içerisinde tamamen ödendikleri takdirde 1 inci fıkrada açıklandığı nispette aftan faydalanırlar. (Geçici Madde 4 - 1970 yılında emlak vergisinin uygulanmasıyla ilgili her türlü giderlere harcanmak üzere 1970 yılı Bütçe Kanununun Maliye Bakanlığı kıs- mının 14.000 inci bölümüne 14.496 numaralı (Diğer giderler) maddesine gerekli ödeneği kaydetmeye veya bu tertibe aynı maksatla ödenek aktarmaya Maliye Bakanı yetkilidir. Geçici Madde 5 - (Mülga: 11/12/1981-2562/28 md.) Geçici Madde 6 - (Ek: 20/7/1971 - 1446/5 md.) 1971 bütçe yılı içerisinde Emlak Vergisi Kanununun 5 ve 15 inci maddeleri hükümlerine göre yapılacak bildirimler ile 23 üncü maddesi gereğince verilecek beyannameler bir defaya mahsus olmak üzere 1972 bütçe yılının Mart,Nisan ve Mayıs aylarında verilir ve yapılan bu beyan ve bildirimlere istinaden tarih ve tahakkuk ettirilecek vergilere ait mükellefiyet 1972 bütçe yılı başından itibaren başlar. Köylerde yapılacak beyanlar hakkında da yukarıdaki hüküm uygulanır. Bu maddede yazılı beyan süresini bir misline kadar uzatmaya Maliye Bakanlığı yetkilidir. Geçici Madde 7 - (Ek: 20/7/1971 - 1446/6 md.) 1971 yılında Emlak Vergisinin uygulanması ile ilgili her türlü giderlere harcanmak üzere 1971 yılı Bütçe Kanununun Maliye Bakanlığı kısmının ilgili bölüm ve maddelerine gerekli ödeneği kaydetmeye veya bu tertiplere aynı maksatla ödenek aktarmaya Maliye Bakanı yetkilidir. Geçici Madde 8 - (Ek: 20/7/1971 - 1446/7 md.) 1971 bütçe yılında Savunma Vergisi Kanununa göre tahsil edilip Hazineye yatırılacak miktar Gelir Bütçesinin 55 000 Servet ve Servet Transferleri Üzerinden Alınan Vergiler bölümünün 55 100 Emlak Vergisi maddesine gelir kaydolunur. Geçici Madde 9 - (Ek: 17/7/1972 - 1610/25 md.) 20/7/1971 tarihli ve 1446 sayılı Kanunun 5 inci maddesi hükmü saklıdır.Geçici Madde 10 (Ek: 17/7/1972-1610/25 md.) Bu kanunun yürürlüğe girmesinden sonra beyanname verme süresi Maliye Bakanı tarafından altı ay daha uzatılabilir. Bu süre içerisinde mükellefler dilerlerse yeniden beyanname verebilirler. Bu uzatma süresi kullanılmadığı tak- dirde,1319 sayılı Kanun hükümlerine müsteniden beyanda bulunan mükellefler adına yapılan tarhiyat, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihi takibeden beş yıl içinde idarece düzeltilir. Fazla ödenen vergiler ret ve iade olunur. Geçici Madde 11 - (Ek: 8/12/1980 - 2350/12 md.) 1982 Bütçe Yılına rastlayan Emlak Vergisi genel beyan dönemi, 1980 Bütçe Yılına alınmış olup, müteakip genel beyanda bulunma süresi; 1980 yılı başlangıç kabul edilmek suretiyle, bu Kanunun 23 ncü maddesindeki esaslara göre hesaplanır. 1980 Yılı Bütçe Kanununun 10/E maddesine göre, Maliye Bakanlığınca aynı yıl yapılan beyana davet, bu Kanunun 23 üncü maddesine göre yapılmış genel beyana davet hükmündedir. Mezkür hükmün kapsamı dışında kalan yerlerdeki mükelleflerin bu Kanunun yürürlüğe girdiği ayı takip eden 3 aylık süre içinde genel beyana davetleri ve genel beyanda bulunmaları sağlanır. 1980 Yılı Bütçe Kanununun 10/E maddesine göre yapılan beyana davet üzerine 29/8/1980 tarihine kadar ve bu tarihi takip eden 2 aylık ek süre içinde beyanda bulunan mükellefler, 1981 yılının Ocak ayı sonuna kadar daha önce beyan ettikleri vergi değerlerini yükseltici yönden yeniden beyanda bulunabilirler. Bu beyanlar da genel beyan hükmünde kabul edilir. Yukarıdaki esaslara göre beyanda bulunan mükelleflere Emlak Vergisi Kanunu- nun 27 nci maddesinde belirtilen 2 aylık ek süre tanınmaz.Geçici Madde 12-(Ek: 8/12/1980 - 2350/12 md.) Emlak Vergisi Kanununun 4 ncü maddesine bu Kanunla eklenen (r) fıkrasında belirtilen binalar için 1972 yılından itibaren tarh ve tahakkuk ettirilen Emlak Vergileri ile bunlara bağlı zam ve cezalardan bu Kanunun yürürlük tarihinde henüz tahsil edilmemiş bulunanları terkin olunur. Geçici Madde 13 - (Ek: 8/12/1980 - 2350/12 md.) 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun uygulanmaya başladığı tarihten önceki dönemlere ilişkin olarak il özel idarelerince tarh ve tahakkuk ettirilip henüz tahsil edilmemiş olan bina, arazi ve buna müteferri diğer vergi ve resimler ile ceza ve gecikme zamları tahsil edilmez. İdari ve mali yargı organlarındaki uyuşmazlıklar geri alınır, cebri kovuşturmaya ilişkin her türlü işlem kaldırılır. Geçici Madde 14 - (Ek: 4/12/1985 - 3239/116 md.) Bakanlar Kurulu, ödenecek Emlak Vergisi miktarını ilgili belediye meclislerinin kararı ve belediye başkanının teklifi üzerine, mahalleler,köyler veya cadde, sokak yahut değer bakımından farklı bölgeler itibariyle birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere 1986 yılı için % 40'tan, 1987 yılı için % 20'den fazla olmamak üzere indirebilir. Bakanlar Kurulu, gerekli gördüğü takdirde, belediye meclislerinin kararı ve belediye başkanlarının talebi olmadan ödenecek Emlak Vergisi miktarını Türkiye genelinde 1986 yılı için % 40'tan, 1987 yılı için % 20'den fazla olmamak üzere indirebilir. Geçici Madde 15 - (Ek: 4/12/1985 - 3239/116 md.) 1/1/1986 tarihinden önceki dönemlerde meydana gelen vergiyi doğuran olaylar sebebiyle bu tarihe kadar beyan edilmiş bina ve araziye ait Emlak Vergisinin tarh, tahakkuk ve tahsil işlemlerine Maliye ve Gümrük Bakanlığına bağlı vergi dairelerince devam olunur. 1/1/1986 tarihine kadar beyannamesi verilmemiş bina ve araziye ait tarh,tahakkuk ve tahsil işlemleri ilgili belediyeler tarafından yapılır. Geçici Madde 16 - (Ek: 4/12/1985 - 3239/116 md.) a) 1980 ila 1982 dönemlerine ait olup 1/1/1986 tarihine kadar beyannamesi verilmemiş olan ve idarece tarh işlemi sonuçlanmamış bulunan bina ve arsalar hakkında 1983 yılında uygulanan bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri ile arsalara ait asgari ölçüde birim değerleri, b) 1980 ile 1985 dönemlerine ait olup 1/1/1986 tarihine kadar beyannamesi verilmemiş olan ve idarece tarh işlemi sonuçlandırılmamış bulunan arazi hakkında 1986 yılında uygulanacak asgari ölçüde arazi birim değerleri, uygulanır. Geçici Madde 17 - (Ek: 18/5/1987-3365/5 md.) Bu Kanunun 5 inci maddesinin (f) fıkrasındaki geçici muafiyet,daha önceki yıllarda inşaatı biten binalar için inşaatın bittiği yılı takip eden yılın başından itibaren hesaplanır ve kalan süre kadar uygulanır. Bu maddede yer alan geçici muafiyete tabi binaların 1987 yılına ait emlak vergileri terkin, tahsil edilmiş bulunanlar red iade olunur.Yürürlük ve yürütme: Madde 42 - Bu Kanun 1/3/1971 tarihinde yürürlüğe girer. Madde 43 - Bu kanunu Maliye Bakanı yürütür. * * * 29/7/1970 TARİH VE 1319 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER: 1 - 21/1/1982 tarih ve 2587 sayılı Kanunun geçici maddeleri: Geçici Madde 1 - Emlak Vergisi Kanununun 27 nci maddesinde yazılı ek süreden sonra ve bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar verilen beyannameler üzerine geç beyanda bulunmaktan dolayı değerleme işlemi yapılmaz. Ayrıca, bu Kanunun yürürlük tarihine kadar herhangi bir şekilde emlak vergisi beyannamesi vermemiş olanlara 1/6/1982 tarihine kadar ek beyanname verme süresi tanınmıştır. Bu tarihe kadar beyanname verenler hakkında geç beyanda bulunmaktan dolayı değerleme işlemine başvurulmaz. Geçici Madde 2 - 6830 sayılı İstimlak Kanununda değişiklik yapılıncaya kadar, bu Kanuna göre yapılacak kamulaştırmalarda ödenecek kamulaştırma karşılıkları, kamulaştırma tarihinden önce malik tarafından bildirilen ve emlak vergisine esas olan son vergi beyan değerini geçemez. Ancak son vergi beyan tarihinden kamulaştırma tarihine kadar bir yıldan fazla bir süre geçmişse, geçen süre içinde Ticaret Bakanlığınca yayımlanan toptan eşya fiyatları indeksindeki artışlar nispetinde ve vergi değerinin bir katına kadar artırma yapılabilir. Şu kadar ki,bu şekilde yapılacak artırma, gayrimenkulün rayiç (alım satım) bedelini aşamaz. Vergi beyan değerine yıllık toptan eşya fiyatlarındaki artış sebebiyle ilave edilen miktarla birlikte elde edilecek meblağ, gayrimenkulün rayiç bedelinden yüksek ise kamulaştırma karşılığı rayiç bedelden fazla olamaz. Herhangi bir sebeple emlak vergisi beyannamesi vermemiş mükelleflerin gayrimenkullerinin emlak vergisine esas değerleri 1319 sayılı Emlak Vergisi kanunun 29 ve 31 nci maddeleri hükümlerine göre saptanır ve bu gayrimenkuller için ödenecek kamulaştırma bedelleri hakkında da birinci fıkra hükmü uygulanır. (1) -------------------------- (1) Geçici 2 nci maddenin kamulaştırılan taşınmaz malın değerinin tesbitine dair hükmü 4 Kasım 1983 tarih ve 2942 sayılı Kanunun 40 ıncı maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır.

Finansal Kiralama

Finansal Kiralama Nedir?
Finansal kiralama; Kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü kişiden satın aldığı veya başka suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere ve belli bir süre feshedilmemek şartı ile kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören bir sözleşmedir
(1985 T. 3226 Sy. Finansal Kiralama K. Md.4). Bu sözleşmenin konusu taşınır mallar olabileceği gibi taşınmaz mallar da olabilir
(md.5).Finansal kiralama şirketlerinin Anonim Ortaklık şeklinde kurulmaları şarttır
(md.10). Ancak her Anonim Şirket finansal kiralama yapmaya yetkili değildir. Sözleşme düzenleme şeklinde noterlikçe yapılır. Taşınmaz mala dair sözleşmetaşınmazın bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilir
(md.8). Bu şerh taşınmaz üzerinde malikin tasarruf hakkını engellemez. Her ne kadar kanunun 18. Maddesinde mülkiyetin üçüncü bir kişiye devri yasaklanmış ise de bu kiracı ile kiralayan arasındaki bir iç ilişkidir. Tapu siciline yönelik bir hüküm değildir.Finansal kiralama sözleşmesinde kira süresi sonunda kiracının taşınmazı satın alma hakkı yazılı olmasına rağmen kiralayan devre yanaşmazsa kiracının mahkemeye müracaat ederek satış vaadinde olduğu gibi "ferağa icbar" davası açması gerekir. Tesisinde harç ve damga vergisi alınmayan bu ipoteğin terkininde de harç alınmaz.

Tapu Daireleri

Tapu Daireleri Telefon Ve Faks Numaraları

Ankara: (312)417 05 62-63Fax: 417 07 33
İstanbul: (212)518 17 10-21Fax: 516 59 44
İzmir: (232)446 47 00-02Fax: 446 00 01
Bursa: (224)222 67 48Fax: 221 34 65
Konya: (332)321 70 10Fax: 312 70 11
Antalya: (242)241 67 66Fax: 248 32 79
Diyarbakır: (412)223 10 92-94Fax: 224 11 14
Erzurum: (442)233 13 29Fax: 233 13 30
Trabzon: (462)230 20 92Fax: 230 20 34
Samsun: (362)445 22 44-48Fax: 445 22 55
Kayseri: (352)231 32 66Fax: 222 17 98
Hatay: (326)213 90 74Fax: 231 90 77
Gaziantep: (342)231 46 13Fax: 230 42 55
Edirne: (284)212 07 80-83Fax: 212 07 82
Van: (432)214 43 37Fax: 214 85 51
Elazığ: (424)236 59 55Fax: 236 54 75
Eskişehir: (222)221 55 80Fax: 233 13 29
Denizli: (258)Fax: 265 73 19
Kastamonu: (366)212 59 27
Sivas: (346)224 61 25Fax: 221 25 08
Şanlıurfa: (414)313 26 50Fax: 313 53 58
Trabzon: (462)230 20 32Fax: 230 20 34
Adana: (322)457 12 75Fax: 459 15 22
İçel: (324)336 10 76Fax: 336 47 48
Hatay: (326)213 90 74Fax: 214 21 51
Yozgat: (354)217 86 70-75Fax: 217 83 72

Tapu Müdürlüklerinde Başvuru

Tapu Sicil Müdürlüklerine Başvuruda İzlenecek Yöntem ve Belgeler Nelerdir?
Tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapmak isteyenler (satış,ipotek vb ) bizzat veya tayin ettikleri vekilleri vasıtasıyla yapacakları işlemin mahiyetini tapu sicil müdürüne bildirirler. Tapu sicil müdürü ibraz edilen belgelerin eksiksiz olduğunu tespit ettikten sonra başvuru fişini düzenleyip tayin ettiği ilgili memura havale eder.
İlgili memur tapu sicilinde müsbit evrakı (kanıtlayıcı belge) inceleyerek talebin karşılanmasında yasal bir sakınca bulunmadığını tespit etmesinden sonra sözlü beyan edilen değer üzerinden tapu harcını hesaplayarak T.C Ziraat Bankası'na yatırılmak üzere talep sahibine veya sahiplerine verir. Ayrıca eğitime katkı payı, özel işlem vergisi ve döner sermaye makbuzunu (föy bedeli) tahsil eder.
Tapu harçlarının bankaya yatırılıp alınacak dekontun işlemi yapan memura ibraz edilmesini takiben hazırlanan tüm evraklar tapu sicil müdürü tarafından kontrol edilir yapılan işlemin niteliğine göre resmi senet düzenlenmiş ise (örnek-satış) düzenlenen resmi senet tapu sicil müdürünün huzurunda taraflara okutulur ve taleplerine uygun olup olmadığı, satıcının parasını alıp almadığı sorulur. İsteklerine uygun olduğunu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarının olduğu yere okudum ibaresini kendi el yazıları ile yazıp imzalarlar.
Taraflar arasında okuma yazma bilmeyenler varsa yanlarında iki tanık getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet tanıklar ve taraflar huzurunda ilgili memur tarafından yüksek sesle okunur,isteklerine uygun olup olmadığı sorulur uygun olduğu söylendiği taktirde okuma yazma bilmeyen kişinin adının üzerine okundu ibaresi yazılıp şahsın sol elin baş parmak izi veya mührü basılıp şahitlere de tasdik ettirilip. imzaları alınır.

Taraflar
Sağır, dilsiz, kör veya Türkçe bilmeyen kişilerin işlemlerinde ise taraflar yanlarında iki tanık ve yeminli tercüman bulundurmaları gerekir. Düzenlenen resmi senedin içeriği tercüman tarafından taraflar ve şahitler huzurunda şahsa anlatılır ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur. İsteğine uygun olması halinde isminin üzerine okundu ibaresi yazılıp altına imzası alınır. Tercümanında adı soyadı kimlik bilgileri ikametgah adresi yazılıp imzası alınır ve şahitlere tasdik ettirilir.
Tüm bu işlemler, tapu sicil müdürünün kontrol ve imzasından sonra sonuçlanır. İşlemin niteliğine göre tapu senedi veya ipotek belgesi tasdik edilip verilir.
Tercüman ve tanık gerektiren hallerde tanık ve tercümanın okuma yazma, bilmesi reşit olması ve temyiz kudretine sahip olması gerekir

Satış için Gerekli Belgeler;
Alıcının ve satıcının vergi kimlik numaraları.
DASK (Doğal Afet Sigortası)
1) Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada, parsel numarasını belirtir belge, hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı.
2) Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları
3) Talep malikin temsilcisinden geliyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı 1 adet vesikalık fotoğrafı ve temsilciliklerine ait belge (vekaletname) alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler gereklidir.
4) Satıcının bir alıcının iki adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları
5) Satış bedelinin bir kısmı için kanuni ipotek tesis edilecek ise satıcının ayrıca bir fotoğrafı
İşlemin Mali Yönü
1) Her yıl artırılan emlak vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranında eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı öder.
2) Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir.
3) Belirlenen tarifeye göre eğitime katkı




DEPREM
Deprem Hasar Saptama

Son zamanlarda meydana gelen büyük depremlerin ardından gerek konunun uzmanlarının gerekse yapı sahiplerinin deprem sonrası meydana gelebilecek hasarların tespiti sırasında aşağıdaki detaylar oldukça önem kazanmıştır. Hem yapı sahiplerinin hem de yetkili kişilerin asar tespit sırasında kendi kendine soracağı sorular aşağıda sıralanmaktadır.

1) Gözle yapılan tespitler ve anında alınması gereken önlemler, yapının boşaltılması ya da bazı bölümlerinin askıya alınması

2) Taşıyıcı ve taşıyıcı olmayan elemanların üzerindeki her türlü hasarın fotograf ya da kroki olarak kağıda geçirilmesi, çatlakların genişliği ve yerlerinin ölçülmesi ve işaretlenmesi, bunların yerlerinin daha sonra karışmaması için numaralandırılması yararlıdır.

3) Düşey elemanlardaki kalıcı yatay ötelemeler ve düşeyden sapmaların ölçülmesi, yatay elemanlardaki düzeçten uzaklaşmalar ve düşey deformasyon ve sehimlerin ölçülmesi

4) Yapı elemanlarının boyutlarının projesinde öngörülenden farklı yapılmış olması durumunda gerçek kesit ve boyutların ölçülerek belirlenmesi

5) Yapıdan malzeme örnekleri alınarak bunların dayanım ve gerilim birim deformasyon özelliklerinin belirlenmesi

6) Gerektiğinde betonarme yapılarda donatıların üstündeki beton örtü kaldırılarak donatım yeri, çap ve miktarının belirlenmesi

7) Yapının deprem ya da hasar öncesi durumu hakkında bilgi toplanması, özellikle hangi koşullarda yapıldığı, daha önce deprem etkisinde kalıp kalmadığı, önceki hasar, onarım ve değişiklikler belirlenmelidir.

8) Yapının dinamik özelliklerinin, doğal periyot ve sönüm oranı, ölçülmesi, yapı elemanlarına statik yükleme deneylerinin yapılması

9) Yapı çevresindeki zeminin özelliklerinin saptanması, bunun için gereken sondaj, ölçme ve benzeri işlerin yapılması

10) Yakın çevrede benzer yapıların karşılaştırma amacıyla incelenmesi

Kaynak:Nejat Bayülke'nin 'Depremlerde Hasar Gören Yapıların Onarım ve Güçlendirilmesi adlı' kitabından alınmıştır

Deprem Yapım Hataları

Yapılarda tasarım sırasında yapılan yanlışlar
1) Deprem hesabının hiç yapılmamış olması
2) Yapının taşıyıcı sistemi ile taşıyıcı olmayan bölme duvar gibi elemanların dengesiz yerleştirilmesinden ortaya çıkabilecek burulma etkilerinin dikkate alınmamış olması
3) Yapını deprem hesabında seçilen deprem kuvvetlerinin gereğinden küçük alınmış olması
4) Yapının düktilitesini arttıracak kolon kiriş ek yeri ayrıntilarına dikkat edilmemesi, yeterli miktarda etriye konulmaması, filiz boyu ve ankraj boylarının yetersiz oluşu, kiriş ve kolon enkesitinin küçük seçilerek donatı pursantajları yüksek elemanlar yapılması ve benzeri hatalar

Yapım sırasında yapılan yanlışlar
1) Donatı ile aderansı sağlayamayan çok kötü kaliteli ve projede öngörülenden düşük dayanımlı beton yapımı ve donatının standartların altında bir dayanımda oluşu; depremde enkaz durumuna gelmiş ya da çok ağır hasar görmüş betonarme yapılarda hasarın birinci nedeni beton dayanımının çok düşük olmasıdır.
2) Projede düktiliteyi sağlamak için öngörülen etriye sıklaştırılması, ankraj boyları ve benzeri donatı ayrıntılarına uyulmaması
Kaynak: Nejat Bayülke'nin 'Depremlerde Hasar Gören Yapıların Onarım ve Güçlendirilmesi adlı' kitabından alınmıştır

Zorunlu Deprem Sigortası

ZORUNLU DEPREM SİGORTASI GENEL ŞARTLARI
A - SİGORTA KAPSAMI A.1 - Sigortanın Kapsamı 587 sayılı Kanun Hükmünde Kararname gereğince, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binalar içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile, depremin, yangın, infilak ve yer kayması dahil, sigortalı binalarda ve temellerinde, doğrudan neden olacağı maddi zararlar, sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.(2. paragraf, Hazine Müsteşarlığı'nın 3 Ekim 2001 tarihli tebliği ile yeniden düzenlendi. Tebliği görmek için tıklayınız) A.2 - Sigorta Kapsamı Dışında Kalan Binalar 2.1 - Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar, 2.2 - Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar, 2.3 - Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar, 2.4 - 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa edilmiş olan ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan binalar. A.3 - Teminat Dışında Kalan Haller Aşağıdaki haller sigorta teminatının dışındadır: 3.1 - Enkaz kaldırma masrafları, kâr kaybı, iş durması, kira mahrumiyeti, alternatif ikametgah ve işyeri masrafları, mali sorumluluklar ve benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar, 3.2 - Her türlü taşınır mal, eşya ve benzerleri, 3.3 - Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar, 3.4 - Manevi tazminat talepleri. A.4 - Sigorta Bedelinin Tespiti Sigorta bedelinin tespitinde, sigorta edilen meskenin yapı tarzı için Hazine Müsteşarlığınca yayımlanan "Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı"nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar esas alınır. Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli, her halde "Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı"nda belirlenen azami teminat tutarından çok olamaz. A.5 - Aşkın Sigorta Sigorta bedeli, sigortalanan meskenin değerini aşarsa, sigortanın bu değeri aşan kısmı geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta ettirene gün esası üzerinden iade edilir. A.6 - Muafiyet Her bir hasarda, sigorta bedelinin %2’si oranında tenzili muafiyet uygulanır. Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan muafiyet miktarını aşan kısmından sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından, her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır. A.7 - Sigortanın Başlangıcı ve Sonu Sigorta, poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde, aksi kararlaştırılmadıkça, Türkiye saati ile öğleyin saat 12.00’de başlar ve öğleyin saat 12.00’de sona erer. B - HASAR VE TAZMİNAT B.1 - Rizikonun Gerçekleşmesi Halinde, Sigorta Ettirenin Yükümlülükleri Sigorta ettiren, rizikonun gerçekleşmesi halinde, aşağıdaki hususları yerine getirmekle yükümlüdür. 1.1 - Rizikonun gerçekleştiğini öğrendiği tarihten itibaren en geç on beş işgünü içinde Doğal Afet Sigortaları Kurumuna veya Kurum nam ve hesabına sözleşmeyi yapan sigorta şirketine bildirimde bulunmak, 1.2 - Doğal Afet Sigortaları Kurumu görevlilerinin veya yetkili kıldığı kimselerin, hasara uğrayan binalara makul amaçlarla ve uygun şekillerde girmesine ve zararı azaltmaya yönelik girişimlerde bulunmasına izin vermek, 1.3 - Doğal Afet Sigortaları Kurumunun isteği üzerine zarar miktarıyla delilleri saptamaya, rücu hakkının kullanılmasına yararlı ve sigorta ettiren için sağlanması mümkün gerekli bilgi ve belgeleri, gecikmeksizin Doğal Afet Sigortaları Kurumuna vermek, 1.4 - Zararın tahmini miktarını belirtir yazılı bir bildirimi, makul ve uygun bir süre içinde Doğal Afet Sigortaları Kurumuna veya yetkili kıldığı kimselere vermek, 1.5 - Sigortalı bina/yer üzerinde zorunlu deprem sigortası dışında, deprem teminatı bulunan başkaca sigorta sözleşmeleri varsa bunları Doğal Afet Sigortaları Kurumuna bildirmek. B.2- Hasarın Tesbiti Bu sözleşme ile sigorta edilmiş binalarda meydana gelen zararın nedeni, niteliği ve miktarı Doğal Afet Sigortaları Kurumunun veya yetkili kıldığı kimselerin belirlemelerine göre taraflar arasında yapılacak anlaşmayla tesbit edilir. Taraflar zarar miktarında anlaşamadıkları takdirde, zarar miktarının tayini, hakem-bilirkişilerce aşağıdaki esaslara uyulmak suretiyle saptanır ve Doğal Afet Sigortaları Kurumundan tazminat talep edilmesi veya Doğal Afet Sigortaları Kurumunun dava edilmesi halinde zarar miktarıyla ilgili hakem-bilirkişi raporu tazminatın saptanmasına esas teşkil eder. Şu kadar ki, tek hakem-bilirkişi seçilmiş ise atandığı tarihten itibaren, diğer hallerde ise üçüncü hakem-bilirkişinin seçilmesinden itibaren en geç üç ay içerisinde ve her halükarda rizikonun gerçekleştiği tarihten itibaren altı ay içinde raporun tebliğ edilememesi halinde taraflar zarar miktarını her türlü delille ispat edebilirler. Taraflar, uyuşmazlığın çözümü için tek hakem-bilirkişi seçiminde anlaşamadıkları takdirde, taraflardan her biri kendi hakem-bilirkişisini seçer ve bu hususu noter aracılığı ile diğer tarafa bildirir. Taraflarca seçilen hakem-bilirkişiler ilk toplantı tarihinden itibaren yedi gün içerisinde ve incelemeye geçmeden önce, bir üçünçü hakem-bilirkişi seçerler ve bunu bir tutanakla saptarlar. Üçüncü hakem-bilirkişi, ancak taraflarca seçilen hakem-bilirkişilerin anlaşamadıkları hususlarda, anlaşamadıkları hadler içinde kalmak suretiyle, diğer hakem-bilirkişilerle birlikte tek bir rapor halinde karar vermeye yetkilidir. Hakem-bilirkişi raporu taraflara aynı zamanda tebliğ edilir. Taraflardan herhangi biri, diğer tarafça yapılan tebliğden itibaren 15 gün içinde hakem-bilirkişisini seçmez, yahut taraflarca seçilen hakem-bilirkişiler üçüncü hakem bilirkişinin seçimi konusunda yedi gün içinde anlaşamazlarsa, üçüncü hakem bilirkişi taraflardan birinin isteği üzerine hasar yerindeki ticaret davalarına bakmaya yetkili mahkeme tarafından uzman kişiler arasından seçilir. Hakem bilirkişilere, uzmanlıklarının yeterli olmadığı nedeniyle itiraz olunabilir. Hakem bilirkişinin kimliğinin öğrenilmesinden sonra yedi gün içerisinde kullanılmayan itiraz hakkı düşer. Hakem bilirkişi ölür, görevden çekilir veya reddedilir ise, yerine aynı usule göre yenisi seçilir ve göreve kalınan yerden devam olunur. Hakem bilirkişiler, zarar konusunun saptanması konusunda gerekli görecekleri deliller ile sigortalı binanın rizikonun gerçekleşmesi sırasındaki değerini saptamaya yarayacak kayıt ve belgeleri isteyebilir ve hasar yerinde incelemede bulunabilir. Hakem bilirkişilerin veya üçüncü hakem bilirkişinin zarar konusunda verecekleri karar kesindir, tarafları bağlar. Taraflar kendi seçtikleri hakem bilirkişilerin ücret ve masraflarını öderler. Tek hakem bilirkişinin veya üçüncü hakem bilirkişinin ücret ve masrafları taraflarca yarı yarıya ödenir. Zarar miktarının saptanması bu sözleşmede ve mevzuatta mevcut hüküm ve şartları ve bunların ileri sürülmesini etkilemez. B.3 - Tazminatın Hesabı 3.1 - Sigorta tazminatının hesabında, rizikonun gerçekleştiği yer ve tarihte, binanın piyasa rayiçlerine göre bulunan yeni inşa bedeli esas alınır. 3.2 - Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasar miktarına ilişkin belgelerin kendisine verilmesinden itibaren mümkün olan en kısa süre içerisinde gerekli incelemeleri tamamlayıp hasar ve tazminat miktarını tespit ederek sigortalıya bildirmek zorundadır. B.4 - Tazminatın Ödenmesi Tazminat miktarının yasa ve bu poliçe hükümlerine göre tespit edilmesinden sonra Doğal Afet Sigortaları Kurumu, sigorta bedelini aşmamak kaydıyla kesinleşmiş olan tazminat miktarını en geç takip eden bir ay içerisinde hak sahibine ödemek zorundadır. B.5 - Tazminat Hakkının Eksilmesi veya Düşmesi Binanın ve her bir bağımsız bölümün projeye aykırı olarak ve taşıyıcı sistemi etkileyecek şekilde tadil edilmesine veya zayıflatılmasına neden olan veya buna imkan veren malik veya intifa hakkı sahibi, meydana gelen zararın bu nedenle ortaya çıktığının veya arttığının tesbit edilmesi durumunda bu tutar kadar tazminat alma hakkını kaybeder. Doğal Afet Sigortaları Kurumu, sigortadan kaynaklanan toplam yükümlülüklerini ve sahip olduğu kaynakları dikkate alarak reasürans, sermaye ve benzeri piyasalardan sigortacılık tekniğinin gerektirdiği şekilde ve yeterli düzeyde koruma temin eder. Ancak, sigortalı hasarın beklenenin üstünde olması ve bunun Kurum kaynaklarını ve temin edilen koruma miktarını aşması durumunda, ortaya çıkan zarar, Kurum kaynakları ve koruma miktarının toplamının zorunlu deprem sigortası kapsamında ödenmesi gerekli toplam tazminata olan oranı dahilinde karşılanır. Sigorta ettirenin, sigorta süresi içinde sigortalı meskende mevzuata aykırı değişiklik yapması halinde Doğal Afet Sigortaları Kurumu sözleşmeyi fesh edebilir. B.6 - Hasar ve Tazminatın Sonuçları 6.1 - Doğal Afet Sigortaları Kurumu, yaptığı tazminat ödemesi tutarınca hukuken sigortalının yerine geçer ve sigortalının zarardan dolayı üçüncü şahıslara karşı dava hakkı varsa bu hak, tazmin ettiği bedel nisbetinde Doğal Afet Sigortaları Kurumuna intikal eder. 6.2 - Deprem sonucu tam hasar meydana geldiği takdirde, tazminatın ödenmesi ile birlikte sigorta teminatı sona erer. Kısmi hasar halinde, sigorta bedeli, rizikonun gerçekleştiği tarihten itibaren, ödenen tazminat tutarı kadar eksilir. Sigorta bedelinin eksildiği hallerde, hasarlı binanın, hasardan bir gün önceki haline getirildiği tarihten itibaren başlamak üzere, gün esası ile prim alınmak suretiyle sigorta bedeli yükseltilir. C - ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER C.1 - Sigorta Ücretinin Ödenmesi, Doğal Afet Sigortaları Kurumunun Sorumluluğunun Başlaması ve Sona Ermesi Sigorta primi her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Sigorta priminin tamamı, sözleşme yapılır yapılmaz poliçenin teslimi karşılığında peşinen ve nakden ödenir. Sigorta priminin tamamı, poliçenin teslimine rağmen ödenmemiş ise Doğal Afet Sigortaları Kurumunun sorumluluğu başlamaz. Bu şart poliçenin ön yüzüne yazılır. Sigorta primi alacakları, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir. Sigorta sözleşmesinin, sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde yenilenmemesi durumunda Doğal Afet Sigortaları Kurumunun sigortadan kaynaklanan sorumluluğu sona erer. Bu süre içerisinde yenilenen sigorta sözleşmeleri, önceki sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren yürürlüğe girer. Bu sigorta sözleşmesi Doğal Afet Sigortaları Kurumu nam ve hesabına zorunlu deprem sigorta sözleşmesi yapmak üzere aracı sıfatıyla yetkili kılınan sigorta şirketi tarafından yapılmıştır. C.2 - Sigorta Ettirenin Beyan Yükümlülüğü Doğal Afet Sigortaları Kurumu bu sigorta sözleşmesini, sigorta ettirenin, rizikonun gerçek durumunu bildiren beyanına dayanarak yapmıştır. Sigorta ettirenin beyanının gerçeğe aykırı veya eksik olması halinde Doğal Afet Sigortaları Kurumunun sözleşmeyi daha ağır şartlarla yapmasını gerektirecek durumlarda, Doğal Afet Sigortaları Kurumu veya aracı kılınan ilgili sigorta şirketi durumu öğrendiği andan itibaren 15 gün içerisinde prim farkının ödenmesi hususunu sigorta ettirene ihtar ile prim farkını talep ve tahsil eder. Prim farkının süresinde istenilmemesi halinde fesih hakkı düşer. Gerçeğe aykırı beyan hali, zararı doğuran olayın meydana gelmesinden sonra öğrenilmişse, bu zarardan dolayı ödenmiş ve ödenecek tazminatın; a) Gerçeğe aykırı beyan, kasden yapılmış olması halinde tamamı için, b) Kasıt olmaması halinde ise, ödenecek tazminatın, alınan prim ile alınması gereken prim arasındaki oran kadar dışında kalan miktarı için, sigorta ettirene rücu edebilir. C.3 - Birden Çok Sigorta Aynı bina/yer için birden çok zorunlu deprem sigortası yaptırılamaz. Zorunlu deprem sigortası yapılan meskenin değeri zorunlu deprem sigortası için belirlenen azami teminat tutarının üzerinde ise, bu tutarın üzerindeki kısım için sigorta şirketleri tarafından ihtiyari deprem sigortası yapılabilir. C.4 - Menfaat Sahibinin Değişmesi Sözleşme süresi içinde, menfaat sahibinin değişmesi halinde, sigortanın hükmü devam eder. Bu durumda, sigorta ettiren ve sigortanın varlığını öğrenen yeni hak sahibi, durumu 15 gün içinde Doğal Afet Sigortaları Kurumuna veya sözleşmeye aracılık yapan sigorta şirketine bildirmekle yükümlüdür. C.5 - Tebliğ ve İhbarlar Sigorta ettirenin bildirimleri, Doğal Afet Sigortaları Kurumu adına sözleşmeye aracılık yapan sigorta şirketine noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla yapılır. Doğal Afet Sigortaları Kurumu veya adına yetkili kıldığı sigorta şirketinin bildirimleri de sigorta ettirenin poliçede gösterilen adresine veya bu adres değişmişse, son bildirilen adresine aynı şekilde yapılır. Taraflara imza karşılığı elden verilen mektup veya telgrafla yapılan bildirimler de taahhütlü mektup hükmündedir. Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından yapılan fesih ihbarı, postaya veya notere verildiği tarihten itibaren hüküm ifade eder. C.6 - Yetkili Mahkeme Bu sigorta sözleşmesinden doğan anlaşmazlıklar nedeniyle Doğal Afet Sigortaları Kurumu aleyhine açılacak davalarda yetkili mahkeme, Doğal Afet Sigortaları Kurumunun bulunduğu veya rizikonun gerçekleştiği yerde, Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından açılacak davalarda ise, davalının ikametgahının bulunduğu yerde, ticaret davalarına bakmakla görevli mahkemelerdir. C.7 - Zaman Aşımı Sigorta sözleşmesinden doğan bütün talepler, iki yılda zaman aşımına uğrar. C.8 - Yürürlük Bu genel şartlar 27 Eylül 2000 tarihinde yürürlüğe girer. Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı 587 sayılı "Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname"ye istinaden yapılacak zorunlu deprem sigortasına aşağıdaki tarife ve talimatlar uygulanır. 1. Tarife YAPI TARZII. Bölge (%0)II. Bölge (%0)III. Bölge (%0)IV. Bölge (%0)V. Bölge (%0)A- Çelik, Betonarme, Karkas Yapılar2.001.400.750.500.40B- Yığma Kagir Yapılar3.502.501.300.500.40C- Diğer Yapılar5.003.201.600.700.50 Ödenecek prim, 3 üncü maddede belirtilen esaslara göre tespit edilen sigorta bedeline, deprem bölgesine ve yapı tarzına göre yukarıdaki tarife uygulanmak suretiyle hesaplanır. Deprem bölgeleri ayrımında, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından hazırlanan "Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası" esas alınır. Yukarıdaki tarifede belirtilen yapı tarzlarının tanımı aşağıdaki gibidir: A- Çelik, Betonarme Karkas Yapılar: Çelik veya betonarme taşıyıcı karkas bulunan yapılardır. B- Yığma Kagir Yapılar: Karkas olmayan ve taşıyıcı duvarları moloz taş, kesme taş, tuğla veya boşluklu, boşluksuz beton briket gibi malzemeden yapılan, döşeme, merdiven ve tavanları beton veya betonarme olan yapılardır. C- Diğer Yapılar: Yukarıdaki gruplara girmeyen yapılardır. 2. Azami Teminat Tutarı Zorunlu deprem sigortası kapsamında, bir mesken için verilebilecek azami teminat tutarı tüm yapı tarzları için 20 Milyar TL’dir. (Hazine Müsteşarlığı'nın 3 Ekim 2001 tarihli tebliği ile azami teminat tutarı 28 milyar liraya çıkarıldı. Tebliği görmek için tıklayınız) 3. Sigorta Bedelinin Tespiti Sigorta bedelinin tespitinde, sigorta edilen meskenin yapı tarzı için aşağıda belirtilen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar esas alınır. Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli, her halde 2 nci maddede belirtilen azami teminat tutarından çok olamaz. YAPI TARZISigorta Bedeli Hesabına Esas Metrekare Bedeli (TL)A- Çelik, Betonarme Karkas Yapılar150.000.000B- Yığma Kagir Yapılar100.000.000C- Diğer Yapılar50.000.000(Hazine Müsteşarlığı'nın 3 Ekim 2001 tarihli tebliği ile yeniden düzenlendi Tebliği görmek için tıklayınız) 4. Muafiyet Her bir hasarda, sigorta bedelinin %2’si oranında tenzili muafiyet uygulanır. Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan muafiyet miktarını aşan kısmından sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından, her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır. 5. Sigortanın Süresi Sigortanın süresi bir yıldır. 6. Yetkili Sigorta Şirketleri ve Primlerin Tahsili Zorunlu deprem sigortası, Doğal Afet Sigortaları Kurumu nam ve hesabına sözleşme yapmaya yetkili sigorta şirketleri ve bu şirketlerin acenteleri tarafından yapılır. Doğal Afet Sigortaları Kurumu nam ve hesabına zorunlu deprem sigortası yapmaya yetkili sigorta şirketleri, bu tarife ve talimatlara göre belirlenen prim tutarını peşin olarak tahsil ederler. 7. Yetkili Sigorta Şirketlerine Ödenecek Komisyon Doğal Afet Sigortaları Kurumu nam ve hesabına zorunlu deprem sigortası sözleşmesi yapmaya yetkili sigorta şirketlerine, kendileri veya acenteleri tarafından yapılan zorunlu deprem sigortası primi tutarının %12,5’i oranında komisyon ödenir. 8. İhtiyari Sigorta Doğal Afet Sigortaları Kurumu dışındaki kişi ve kuruluşlar zorunlu deprem sigortası yapamazlar. Ancak, zorunlu deprem sigortası yapılan bağımsız bölüm veya binaların değeri 20 Milyar TL’nin üzerinde ise, 20 Milyar TL’nin üzerindeki kısım için, zorunlu deprem sigortasının yapılmış olması kaydıyla, sigorta şirketleri tarafından ihtiyari deprem sigortası yapılabilir. 9. Yürürlük Bu tarife ve talimat 27 Eylül 2000 tarihinde yürürlüğe girer.

Deprem Onarım Yöntemleri

ÇATLAKLARIN ONARIMI
Çatlaklar durmuş ise onarılabilir. çatlak onarımı kendi başına bir olay değildir. Çatlak etkiyen bir kuvvetin ya da bir dayanım yetersizliğinin ifadesidir. Çatlağa yol açan etki ortadan kaldırıldıktan sonra çatlak onarımı yapılmalıdır.
Öte yandan genellikle durmuş çatlak yoktur. Bütün çatlaklar açılır ve kapanır. Çatlakların genleşebilen strofor gibi esnek malzeme ile doldurulması oynamayı önleyebilir. ancak bu malzemenin üzerine konulan sıva bu harekete uymayabilir. Dolgu ve örtü için çekomastik gibi daha elastik bir malzeme uygun olacaktır. ancak çatlakların dikilmesi başka yerlerde yeni çatlakların oluşmasına engel olmayabilir.
1) Epoksi reçineleri : Epoksi reçineleri yapıştırma özellikleri çok iyi olan sentetik reçinelerdir. Suya, aside ve alkaliye dirençleri çok iyidir. Zamanla özelliklerini yitirmezler. Çatlağa doldurulmuş epoksi yapıştırıcısı, çatlağın yarattığı süreksizlik ortamını sürekli duruma dönüştürür. çatlağın her iki yüzünü çatlak boyunca sürekli olarak birbirlerine bağlar ve gerilme birikimlerini önler.

2) Epoksi ile onarım yöntemleri :
a) Epoksi enjeksiyon yöntemi 0.2-0.3 mm genişliğindeki çatlakların onarımı için uygundur. epoksi reçinesi donatı ile beton arasında açılmaları doldurarak donatı ile beton arasındaki aderansı arttırmaktadır.
b) Epoksi harcı ile doldurma ezilmiş ve paralannmış ve de dökülmüş betonları doldurmak için kullanılır. Epoksinin içine çok ince arega katılarak bir tür 'beton' elde edilir ve tahrip edilmiş betonun yerine konulmaktadır.

3) Epoksi ile onarımda taşıma gücü artışı: Epoksi doldurulmuş çatlak ara yüzeyinde oldukça yüksek bir çekme dayanımı sağlanmaktadır.

4) Çimento şerbeti: Çimento standartı (TS-24)'e göre çimento tanelerinin %95'i 200 ile 325 nolu eleklerden geçmelidir. çimento şerbetinin 0.1 mm. ve daha büyük çatlaklara girebilmesi olanaklı görünmemektedir. Ancak kılcal çatlaklara çimento şerbeti ancak basınç altında doldurulmalıdır.

5) Çimento enjeksiyonu: Çimento enjeksiyonu özellikle taşıma gücü zayıf olan moloz taş duvarlarda düşük basınçlar altında uygulanır.

6) Mekanik bağlayıcılar: Çatlakların epoksi reçinesi, çimento şerbeti ya da harçla onarımı genellikle artık genişlemeyen durmuş çatlakların doldurulması amacıyla yapılmaktadır. Çatlakta genişleme sürüyorsa çatlağın mekanik bağlayıcılarla dikilmesi gerekir.

ESKİ VE YENİ BETONU KAYNAŞTIRMA YÖNTEMLERİ
Betonarme yapı elemanının onarım ya da güçlendirilmesinde eğer beton enkesidinin büyütülmesi gerekiyorsa daha önce dökülmüş beton ile yeni dökülen betonun birlikte monolitik tek parça olarak çalışması gerekir.

1) Basınç Kuvvetleriin Aktarımı: Bu aktarımın sağlanması için eski betonun yüzünün pürüzlü bir duruma getirilmesi, yeni dökülen betonun eski betona iyi yapışması için taze betona hafif bir basınç (10 kg/cm2) uygulanması ya da özel bağlayıcı maddelerin kullanılması önerilmektedir. Püskürtme beton ya da özel beton kullanılması ile hemen hemen tam süreklilik sağlanabilmektedir.

2)Kesme kuvvetleri etkisi altında kaynaşma: Eski ve yeni betonun kesme kuvvetleri etkisi altında kaynaşması çok daha önemlidir. Farklı zamanlarda dökülmüş iki betonun ara yüzeyinin kesme etkisi altında kuvvet aktarımı betonların birbirine yapışması ve sürtünme ile gerçekleşmektedir.

3)>Kama donatısı ile kaynaştırma: Eski ve yeni betonun ara yüzeyine dik yönde yerleştirilmiş filiz demirlerinin kama etkisi ile kesme kuvvetleri aktarabileceği bilinmektedir. Kama etkisinden yararlanılacak filiz demirlerinin eski betonda ankraj için açılacak yuvalara yüksek dayanımlı ve genleşen harç ile yerleştirilmesi gerekir.

4)Epoksi reçineleri ile kaynaştırma: Basınç altında eski ve yeni beton arasındaki yüzeyde kaynaşma hemen hemen %100 etkilidir.

DONATININ BETONA ANKRAJI
Donatının betona bağlanması için;
1) Ucu genleşen özel ankraj bulonu ya da ;
2) Epoksi gibi kimyasal yapıştırıcılar kullanılmaktadır.
Kaynak: Nejat Bayülke'nin 'Depremlerde Hasar Gören Yapıların Onarım ve Güçlendirilmesi adlı' kitabından alınmıştır

Ekspertizlik

BİR GAYRİMENKULUN FİYATININ TESPİT EDİLİŞİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR (EKSPERTİZLİK)
Ekspertizlik:Fransızca’dan gelen bir terimdir. Uzmanlık anlamına gelir. Gayrimenkul piyasasında ise emlak değerlemeyi kast eder.Dünyada ve ülkemizde artık modern değerleme teknikleri kullanılmakta ve bu teknikler dört başlık altında toplanmaktadır.
1)Maliyet Metodu
Burada muhtemel bir alıcının belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından hareket edilir.

2) Piyasa (Pazar) Değeri veya Emsal Metodu
Burada ise değerlemesi yapılan gayrimenkulun benzer gayrimenkullerin satış değerleri ile karşılaştırılmasıdır.

3) Geliştirme metodu
Değerlemesi yapılacak gayrimenkulun o andaki kullanımından daha farklı olarak bir başka uygulamaya hizmet edecek şekilde geliştirilmesinden doğacak gelirlerin karşılaştırılmasından yapılır.

4) Finansal Metod
Gayrimenkulun gelecekte tahakkuk edecek gelirinin belirli bir ıskonto hesabı ile bu günkü değerinin hesaplanmasından elde edilir.

Dikkat Edilmesi ve Göz Önünde Bulundurulması Gereken Kriterler
Bina yaşı ve metrekaresi
Arsa payının tespiti
Isınma şekli, otopark durumu
Ulaşım durumu
Cephe, katı
Toplam daire sayısı
Manzarası
Site ise sosyal aktivitelerini değerlendirmek
Emlakın boş ya da kiracılı olduğunun tespiti
Yangın merdiveni, güvenlik
Hidrofor, jeneratör
Oda sayısı, kullanım özellikleri
Balkonların elverişliliği
Salon oda bağlantıları
İnşaat sınıfı (Cinsi)
İç ve dış inşaat malzeme kalitesi
Bahçe ve çevre düzeni
Ses ve ısı izolasyonu
Depreme dayanıklılığı
Zemin etüdü yapılmış mı?

Piyasadaki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurarak gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirme yapmak izleri doğru sonuçlara götürür.

Deprem Onarımı

Meydana gelebilecek depremlerde büyük hasarları önlemek adına önceden yapılması gerekenler ise aşağıda sıralanmıştır. Şöyle ki; Genellikle hasar öncesi dayanım düzeyine getirmek ONARIM, hasar öncesine göre daha yüksek bir dayanım düzeyine getirmek GÜÇLENDİRME olarak nitelenmektedir.

1) Yapının ağırlığı azaltılmalıdır.
Depremde yapıya gelen kuvvet yapının ağırlığı ile orantılı olduğu için yapının ağırlığında yapılacak bir azaltma aynı oranda yapıya gelebilecek deprem kuvvetinin de azalmasını sağlayacaktır. Yapıyı hafifletmek için tuğla bölme duvarların yerine daha hafif alçı, gazbeton ya da ahşap panolu bölme duvarları yapılabilir. Yapının üst katlarından bir ya da bir kaçı yıkılabilir. Yapıda çatıyı yalıtım için konulmuş ağır malzemeler daha hafifleri ile değiştirilebilir. Yapı içindeki kalın sıvalar ya da dış yüzündeki taş kaplamalar kaldırılabilir. Yapıyı hafifletme olanağı her zaman olmayabilir. Ancak bu olanaktan yararlanma yolları aranmalıdır. Merdivenlerden taşıyıcı sisteme gelen yükleri azaltmak için merdivenlerin yüklerini doğrudan zemine aktaran düzenlemeler yapılabilir.

2) Yapının sünekliğinin artması.
Süneklik yapının enerji tüketme gücüdür. Betonarme yapılar rijit kolon kiriş birleşimlerinin çatlayıp hasar görerek mafsallı birleşim yerine dönüşmesi ile depremin enerjisini tüketirler. Mafsallaşan ek yerinin yük taşıma gücünde önemli bir kayıp olmamalıdır.

3) Yapının taşıma gücü arttırılmalıdır.
Yapıda oluşan hasar gelen kuvvetlere karşı dayanımın az olmasının sonucudur. Gelen kuvvetlere karşı yeterli dayanımın sağlanması ile hasar durdurulacak ya da bir daha olmayacaktır. Bunun gerçekleşmesi için yapının gelen ya da gelebilecek yüklere karşı dayanımının, eğer yetersizse arttırılması gerekir.

4) Yapının dinamik özelliklerinin iyileştirilmesi.
Yapıdaki hasar, asal titreşim periyodu ile zemin hakim periyodunun birbirine çok yakın olmasından dolayı oluşan rezonans ile ilgili ise, yapının dinamik özellikleri değiştirilip yapı periyodu ile zemin hakim periyodunun birbirinden uzaklaştırılması sağlanabilir.

5) Burulma etkisi azaltılmalıdır.
Bir çok yapıda hasar yapının katlarındaki ağırlık ve rijitlik merkezlerinin birbirinden uzak olmasının ortaya çıkardığı burulma etkisi ile oluşmaktadır. Örneğin perde duvarların yapının bir yanında toplanmış olması burulma oluşturacağı gibi, taşıyıcı olmayan bölme duvarlarının katlarda dengeli bir biçimde yerleştirilmemiş olması da yapının ağırlık ve rijitlik merkezleri arasında fark oluşturarak, yapıda burulma etkisi ortaya çıkarabilmektedir.

Onarım sırasında eklenen perde duvarların da bir burulma etkisi yaratabilecekleri göz önünde tutulmalı ve yerleştirilmeleri sırasında rijitlik merkezi ile ağırlık merkezi arasındaki mesafe olabildiğince az tutulmalıdır.

6) Yükleri taşıyacak yeni elemanlar yerleştirilmelidir.
Yapıda depremde gelen yatay yükleri taşıyacak elemanlar yetersiz ise ya bu elemanların yatay yük taşıma güçleri arttırılır ya da yeni yatay yük taşıyacak elemanlar yerleştirilir.

Kaynak:Nejat Bayülke'nin 'Depremlerde Hasar Gören Yapıların Onarım ve Güçlendirilmesi adlı' kitabından alınmıştır

Kiriş Güçlendirme

Betona yapıştırma işleminde hem levhanın hem de betonun yüzeylerinin hazırlanması gerekir.
1) Önce çelik levhanın yüzeyi perdahlanarak pürüzlerden arındırılmalıdır.
2) Beton yüzeyindeki pürüzler jet taşı gibi aletlerle tümü ile giderilmeli, çukurluklar epoksi harcı ile doldurulur harç sertleşince perdahlanır.
3) Kirişe ya da döşemede ankraj delikleri için açılmış deliklere bulonlar yerleştirilir.
4) Döşeme ya da kirişte ankraj bulonlarına karşılık olan noktalarda levhada delikler açılmalı ve bu delikler ankraj bulonlarının kolayca girilebilmesi için alıştırılmalıdır. Ayrıca eğer enjeksiyon yöntemi uygulanacaksa levhada enjeksiyon borularının karşısına geleceği delikler de açılmış olmalıdır.
5) Eğer enjeksiyon yöntemi uygulanacaksa çelik levhaların yüzeyi tiner ile silinir. Enjeksiyon ve taşma boruları levhaya yerleştirilir. Levhanın ve enjeksiyon taşma borularının karşısına geleceği deliklerde açılmış olmalıdır.
6) Daha sonra enjeksiyon borularından epoksi harcı sıkılır.
7) Eğer basınçla yapıştırma yöntemi uygulanacaksa özel baskı düzeni ile altına epoksi reçinesi sürülmüş levha yine epoksi reçinesi sürülmüş yüzeye yapıştırılır ve baskı düzeninin vidaları sıkıştırılarak epoksi sertleşinceye kadar baskı uygulanır. Daha sonra baskı düzeni sökülür.
Kaynak: Nejat Bayülke'nin 'Depremlerde Hasar Gören Yapıların Onarım ve Güçlendirilmesi adlı' kitabından alınmıştır

Depreme Dayanıklılık Testi

Biz Değer ifade eden Arsaların Çevresel Faktörlerini gelişebilir vede değişebilir kıymetlerini, piyasa hareketlerini, bölgesel ve kentsel Trendleri yakından takip ederek oluşabilecek gelişmeleri önceden değerlendirip, kişi veya kuruluşların Büyük bir emekle oluşturdukları Kazançlarını, Tasarruflarını Akıllıca bir Arsa yatırımı yaptırarak iyi gelirler elde etmelerini sağlamak konusunda 20 yıllık tecrübeye sahip Arnavutköy'de inşaat ve Arazi Sektöründe öncülük yapan bir firmayız.




EMLAK HUKUKU
Aile Konutu Şerhi

Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulunduğu yere "yerleşim yeri" adı verilmiştir. Buna göre; yerleşim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Bir ailenin aynı zamanda birden fazla yerleşim yeri olamaz. Demek ki, bir ailenin birden fazla aile konutu olamaz. Medeni Kanunun 19. Maddesinde sözü edilen yerleşim yerindeki konut "aile konutudur" Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir, ancak bunlardan sadece birisi medeni kanunun aradığı anlamda aile konutudur. Tapudaki vasfı dükkan, işyeri gibi vasıflar olan yerler aile konutu olamaz. Ancak tapudaki vasfı arsa, bağ, tarla gibi olan yerler üzerinde konut yapılmış ve cins değişikliği henüz yapılmamış yerlerde aile konutu bulunduğu iddia edilirse ilgili muhtarlığın yazısı ile bu parseller üzerinde aile konutu bulunduğu kabul edilebilir.
Aile konutu esas itibariyle Medeni Kanunun 194, 240, 254, 279 ve 652. Maddelerinde düzenlenmiştir.
194. Maddeye göre; "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur."
Aile konutu eşlerden ikisi adına paylı mülkiyet şeklinde olabileceği gibi, eşlerden birisinin tam mülkiyetinde veya üçüncü kişilerle paylı mülkiyet şeklinde de olabilir. Eşler arasında paylı mülkiyet halinde kayıtlı ise aile konutu şerhini tapu kütüğüne yazmaya gerek yoktur. Zira, Medeni Kanunun 233. Maddesinde"... eşlerden biri diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu maldaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz." hükmü getirilmiştir. Ancak eşler arasında paylı mülkiyet konusu taşınmazı üzerine de aile konutu belirtmesi işlenmesinde bir sakınca yoktur.
Tapu kütüğünün şerhler sütununda aile konutu olduğuna dair bir şerh yoksa karine olarak orası aile konutu değildir.
Aile konutu şerhi tapuda malik olmayan eşin talebi üzerine tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenir. Eşlerden ikisi birlikte gelerek de istemde bulunabilirler. Bu şerh aile birliğini korumak amacıyla öngörülmüştür. Bu itibarla, şerh tapu kütüğüne işlendikten sonra malik olan diğer eşin bu konuta özgü tasarruf yetkisi kısıtlanmış olur. Artık belirtmeyi koyduran eşin yazılı rızası olmadıkça aile konutu başkasına devredilemez, üzerinde ipotek, intifa, sükna gibi ayni haklar ile kira gibi kullanımı sınırlayıcı şahsi haklar kurulamaz. Diğer eşin rızası alınmadıkça, konut niteliğini bozucu cins değişikliği yapılamaz.
Aile konutu kira yolu ile sağlanmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana noterden yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir. Artık kendisi de kiracı sayılır. Bu kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olsa bile kira yolu ile temin edilmiş mülkiyeti başkasına ait konutun beyanlar sütununa aile konutu belirtmesi yapmaya gerek yoktur. Zira kanun sadece eşin malik olması halinde onun tasarruf yetkisini engellemek için bu imkanı tanımıştır.
Aile konutu intifa, sükna üst hakkı gibi ayni haklar kurularak temin edilmiş ise bu taşınmazlar üzerine aile konutu belirtmesi düşülmesi mümkündür. Bu halde hak sahibi olan eş diğer eşin rızasını almadan lehine olan bu hakları süresinden önce terkin ettiremez.

İstenen Belgeler
1- Aile konutunun bulunduğu yerden alınmış ailenin yerleşim yeri (ikametgah) belgesi,
2- İstemde bulunan eşin, tapudaki malikin eşi olduğuna dair evlenme cüzdanı,
3- İstemde bulunanın nüfus cüzdanı veya pasaportu, varsa bir adet vesikalık fotoğrafı.

İşlemin Mali Yönü
Aile konutu şerhinin tapu kütüğüne yazımı için her hangi bir harç veya vergi alınamaz.

MAL BİRLİĞİ İSTEMİ
Karı - koca evlilik mukavelesi ile veya evliliğin devamı sırasında mal birliği rejimini kabul edebilirler (MK.191). Mal birliğinde evlilik mukavelesi ile istisna edilenler hariç olmak üzere evlenme zamanında her birinin malik olduğu ve evliliğin devamı sırasında iktisap eylediği bütün mallar birliğe dahil olur. Koca kendisine ait ve birliğe dahil malların tümünün tasarruf hakkına sahip olur. Birliğe dahil olan veya birliğe dahil olmak üzere sonradan iktisap edilen malların kayıtlarına mal birliğinden ve mukaveleden söz edilerek gerekli harçlar tahsil edildikten sonra şerh düşülür (TKGM.Gn.718). Birliğe dahil malları koca, karısının rızasını almadan tasarruf edebilir. Birliğin hukuki temsilcisi kocadır. Ancak yeni kazanılacak mallar da birliğe dahil olur. Bu nedenle birliğin dağılması halinde mallar karı koca arasında mukavelede gösterildiği şekilde tasfiye olunacaktır. Mukavelede tasfiyeye yönelik hüküm yoksa karı kocanın birlikteki payları eşit kabul edilerek tasfiyede ona göre yapılacaktır. Mal birliği rejiminin kabulünden sonra karıya miras veya bağış yolu ile gelen mallarda birliğe dahil olmakla beraber bunlarda koca karısının iznini almadan tasarruf yapamaz. Çünkü bunlar karının birliğe dahil şahsi mallarıdır.

İşlemin Mali Yönü
Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 9. Pozisyonuna göre mal birliğinin şerhinde kayıtlı değer üzerinden, Binde 5.4 oranında harç tahsili gerekir.

EŞLER ARASINDAKİ HUKUKİ İŞLEMLER
Eski Medeni Kanununun 169. Maddesinden kaynaklanan karı-koca arasında işlem yapabilmek için sulh hakiminin iznini alma kuralı, Yeni Medeni Kanunun 193. Maddesi ile kaldırılmıştır. Yeni Medeni Kanunun 193. Maddesi; "Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir." Hükmündedir. Görüleceği gibi yeni medeni kanun eskisinin kadını kocaya karşı koruma mantığından ayrılmış ve eşler arasındaki hukuki işlemleri özgürce yapabilmelerine olanak sağlamıştır. Eşler, aralarında satış bağış, trampa, irtifak, satış vaadi ve ipotek gibi her nevi hukuki işlem yapabilirler. Kadının kocası yararına üçüncü kişilere karşı borç altına girmesinde de her hangi bir sakınca yoktur. Bunun için hakimin iznin veya onayını almak gerekmez.

EŞLERİN MALLARI ÜZERİNDE TASARRUF YETKİLERİ
Yeni Medeni Kanunun aksine sözleşme olmadıkça eşler için kabul ettiği yasal mal rejiminin adı "Edinilmiş Mallara Katılma Rejimidir." Bu mal rejimi Medeni Kanunun 218-242. Maddelerinde düzenlenmiştir. Başka bir mal rejimini sözleşme yaparak kabul etmedikçe tüm evliler ve evlenecekler bu rejime tabidir.
Medeni Kanunun "Yönetim, Yararlanma ve Tasarruf" başlığını taşıyan 223. Maddesi; "Her eş, yasal sınırlar içerisinde kişisel malları ile edinilmiş mallarını yönetme, bunlardan yararlanma ve bunlar üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir.
Aksine anlaşma olmadıkça, eşlerden biri diğerinin rızası olmadan paylı mülkiyet konusu maldaki payı üzerinde tasarrufta bulunamaz." Hükmündedir.
Buna göre eşler tüm malları üzerinde diledikleri gibi yönetim, yararlanma ve tasarruf hakları vardır. Mallarının tamamını veya bir kısmını diğer eşe veya üçüncü bir kişiye satabilir, bağışlayabilir, trampa yapabilir, rehin edebilir, irtifak hakları ve kişisel haklar kurabilir. Her hangi bir tasarruf için diğer eşin rızasını almaya gerek yoktur. Her eş evlilik birliğinin kurulmasından önce veya sonra edinmiş oldukları tüm malları diledikleri gibi tasarruf edebilirler. Yasal mal rejiminin tapuya yönelik hükümleri boşanma halinde önem kazanacaktır.
Ancak kanun koyucu eşler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı mallar üzerinde bu tür tasarrufları diğer eşin iznine tabi tutmuştur. 223. Maddenin ikinci fıkrasındaki "paylı mülkiyet konusu" ibaresini, "eşler arasında paylı mülkiyet konusu" olarak esas almak gerekir. Eşle üçüncü kişiler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı mallar üzerinde tasarruf için bu izne ihtiyaç yoktur. Fakat, eşle diğer eş ve üçüncü kişiler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı yerlerde eşin diğer hissedarlar veya dışardan birisi ile yapacağı tasarruflar için bu izne ihtiyaç vardır.

EŞLERİN EDİNDİKLERİ TAŞINMAZLARIN ADLARINA TESCİL ŞEKLİ
Her hangi bir mal rejimi seçmemiş eşler yasal mal rejimine tabi olmaktadır.
Yasal mal rejiminde eşlerin evlilik birliğinden önce edinilmiş veya sonra edinilecek
malların önceki kanun döneminde olduğu gibi kendi adlarına tapuda tescili yapılır.
Her eşin malı kendi adına tescil edilir, yasal mal rejiminde eşler adına paylı mülkiyet
olarak tescil söz konusu değildir. Ancak boşanma halinde, mahkeme kararına istinaden diğer

İkametgah İstem Belgesi Düzenlenmesi & Akit

İKAMETGAHTA İSTEM BELGESİ DÜZENLENMESİ VEYA AKİT YAPILMASI
Öncelikle böyle bir işlem için belirtilen nedenin tapu sicil müdürü tarafından uygun bulunması gerekir
Taraflardan birinin tapu idaresine gelmesine engel bir durumu var ise, ikametgahta istem belgesinin düzenlenmesi ve akdin yapılması istenebilir.
Böyle bir talep durumunda tapu sicil müdürü tarafından akitli işlemlerde iki memur ikametgahta işlem yapmaları için görevlendirilir. Bir kısıtlama olmaması halinde işlem memurlarca yerine getirilir.
Bu işlem için normal işlemlerden istenen belge ve harçların dışında akit harcı tahsil edilir. Akit harcı ilgili mal müdürlüğüne yatırılır.

AKİTLİ ve AKİTSİZ İŞLEMLERDE TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER

1.Taraflardan biri veya bir kaçı imza atmasını bilmiyorsa
2.Taraflardan biri veya bir kaçı okuma yazma bilmiyorsa
3.Taraflardan biri veya birkaçı sağır,kör veya dilsiz ise
4.Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise
5.Ölünceye kadar bakma akitlerinde
6.Kanunların öngördüğü işlemlerde iki tanık bulundurulur.
• İşlemin yapıldığı dairede çalışanlar tanıklık yapamazlar.
• Tanık ve tercüman gerektiren hallerde tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi
• Temyiz kudretine sahip ve reşit olması gerekir.

İzale-i Şuyu

Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına izale-i şuyu denir.
Ortak malın taksimi aynen mümkün olmuyor ise mahkemece satılarak bedellerinin paylaştırılacağı M.K 628 maddesinde belirtilmiştir.
İzale-i şuyu davasında temel amaç ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir.Söz konusu taşınmazın bölünebilir nitelikte olması halinde mahkemece taşınmazın aynen paylaştırılmasına,aksi durumda açık arttırma yolu ile satılmasına karar verilir.
Aynen taksim: Müşterek malın paydaşlar arasında payları nispetinde aynı nitelikte ve aynı değerde somut olarak bağımsız parçalara ayrılmasına denir.

Ortaklığın Giderilmesi

İMAR KANUNUNA GÖRE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ
İmar kanununa göre imar sınırı içindeki binalı, binasız ve arsaların imar planına uygun olarak sahiplerinin muvafakati alınmadan yapıma uygun hale gelmesini sağlamak için birleştirilerek hisseli,hissesiz parsellere ayırmaya belediyeler yetkilidir.
Bu şekilde hisseli olarak tespit edilen, şuyulandırılan taşınmazların hisseli durumunun taşınmaz sahipleri tarafından ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için mahkemeye müracaat etmedikleri taktirde Belediye hissedarmış gibi ortaklığın giderilmesi izale-i şuyu davasını açar.

Ruhsat Almak İçin

RUHSAT ALMAK İÇİN GEREKLİ BELGELER
İmar durumu belgesi
Tapu sureti
Çap sureti
Ruhsat dilekçesi
Yola terk var ise terkli tapu sureti
Aplikasyon krokisi
5 adet Mimari proje (T.M.M.O. vize alınacak)
5 adet Betonarme projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
5 adet Elektrik projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
5 adet Makine tesisat projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
Mal sahibi Taahhütnamesi (Noterden)
T.U.S. Taahhütnamesi (Noterden)
Sürveyan Taahhütnamesi (Noterden)
Har. Müh. Aplikasyon Taahhütnamesi (Noterden)
T.U.S. Büro Tescil Belgesi
Mimar Büro Tescil Belgesi
Zemin Etüd Raporu (T.M.M.O. vize alınacak)

Veraset Belgesi

VERASET BELGESİ-VERASET ve İNTİKAL VERGİSİ
Vefat eden kimsenin kanuni mirasçılarını ve paylarını gösteren mirasçılık durumlarını ve sıfatlarını tespit eden sulh hukuk mahkemelerince verilen belgeye veraset belgesi denir. Kanuni mirasçıların tapu sicil müdürlüklerinde intikal işlemlerinin esasını oluşturur.
Veraset senedi talep eden kişi mirasçı olduğunu ispatla yükümlüdür. bu hususta nüfus kayıtlarına baş vurulur. Ayrıca uygulamada iki kişinin tanıklık etmesi gerekmektedir.
Veraset belgelerinin aksi hükmen sabit oluncaya kadar geçerlidir.

Veraset İntikal Vergisinin Mevzuu:
Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan gerçek ve tüzel kişilere ait mallar ile Türkiye'de bulunan malların veraset tarikiyle veya herhangi bir suretle olursa olsun ivazsız bir tarzda diğer şahıslara geçen malların intikali veraset ve intikal vergisine tabidir.
Mükellefler (mirasçılar)vefat eden kimsenin ikametgah adresinin bulunduğu ilgili vergi dairesine vefat tarihinden itibaren 4 ay içinde veraset ve intikal vergisinin tahakkuku için beyanname vermelidir. Vefat yabancı bir ülkede vuku bulmuş mükelleflerin Türkiye,de bulunmaları halinde altı ay içinde veraset ve intikal vergisinin tahakkuku için beyanname verilir.Yabancı ülkelerde bulunan mükellefler beyannamelerini Türk konsolosluklarına verirler.

Tahakkuku:
Tahakkuk eden vergi 3 yıl içinde her yıl mayıs ve kasım aylarında eşit taksitler halinde ödenir.Miras yoluyla intikal eden taşınmaz veya taşınmazların devrinde veraset ve intikal vergisinin ödendiğine dair ilgili vergi dairesi tarafından ilişik kesme belgesinin tapu sicil müdürlüklerine ibrazı zorunludur.

Veraset Beyannamesi İçin Gereken Belgeler
• Veraset ilamının aslı veya tasdikli örneği
• Belediyeye varisler tarafından verilen emlak beyannamesinin belediyece onaylanmış örneği vefat edenin oturduğu mahalle muhtarından alınan ilmühaber

Yapı Denetimi Kanunu

YAPI DENETİM KANUNU
29.06.2001 tarihinde kabul edilen Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.Bu Kanun; 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tâbi olmayan yapılar hariç, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsarBu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez.Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illeri seçilmiştir. Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek. b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak.e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek.g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuarlarda yaptırmak.Bu Kanunun uygulanmasında, yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir.Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur. Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi; bu Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur.Yapı denetim kuruluşu denetim faaliyeti dışında başka ticarî faaliyette bulunamaz. Bu kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin, denetim faaliyeti süresince başkaca meslekî ve inşaat işleri ile ilgili ticarî faaliyette bulunmaları yasaktırAsgarî hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3'üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda, bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5 azaltılır.Yapı denetimi hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyeti ile hizmet bedellerine esas oranların çarpımı ile elde edilen bedeldir. Bu bedele proje ve yapı denetimi ile her türlü muayene ve deney ücreti dahildirYapı Denetimi Hizmet Bedeline Esas Oranlar Cetveli Yapım Süresi Asgari HizmetBedeli Oranları (% )0-6 ay için 2.571 yıl " 2.711,5 yıl " 2.852 yıl " 3.002,5 yıl " 3.303 yıl " 3.633,5 yıl " 3.994 yıl " 4.394,5 yıl " 4.835 yıl " 5.31Yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilen yapım süresi, herhangi bir sebeple uzadığı takdirde, uzayan sürenin her altı ayı için yukarıda belirtilen hizmet oranlarına göre ilave hizmet bedeli ödenir.Güçlendirme, değiştirme, ilave kat vb. gibi yeniden yapı ruhsatı almayı gerektiren yapım işlerinde yapı yaklaşık maliyeti, proje müellifince hazırlanan ve ilgili idarenin onayladığı keşif bedelidir.Yapı yaklaşık maliyeti, denetim hizmeti verilen yıl fiyatları ile belirlenir. Bir sonraki yıla devreden işlerin yapı denetim hizmet bedeli, ertesi yılın (uygulama yılı) fiyatları ile değerlendirilir. Hizmet bedeli taksitleri aşağıda açıklanmıştır.a) 1 inci taksit: Proje inceleme ve subasmana kadar olan kısım için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir.b) 2 nci taksit: Taşıyıcı sistem bölümü için denetim hizmet bedelinin % 40 ıdır.c) 3 üncü taksit: Çatı, dolgu duvarları, kapı ve pencere kasaları, tesisat alt yapısı dahil yapının sıvaya kadar hazır duruma getirilmiş bölümü için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir.d) 4 üncü taksit: Mekanik ve elektrik tesisatı ile kalan yapı bölümü için denetim hizmet bedelinin % 20 sidir. Bu bedelin ödenmesinde ilgili idare tarafından inşaatın tamamlandığına dair tutulan tutanak yeterli olacaktır.Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.Bu Kanun kapsamında denetlenerek inşa edilmiş yapılara ilgili idarelerce sertifika verilir.

İntifa Hakkı

Kullanma yararlanma hakkı;
M.k.: 717 Maddesi: intifa hakkı menkul ve gayrimenkullar ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Üzerine tesis olduğu taşınmazdan istifade etme hakkını verir. Tapu siciline tescil ile meydana gelir.İntifa hakkı bir başkasına ait taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulan ve hak sahibine geniş kullanma, yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktır.Aynı zamanda taşınmazın semerelerinden de (Kira geliri gibi)yararlanma hakkını içerir. İntifa hakkı devredilemez ve miras yoluyla geçemez. Gerçek kişi hak sahibinin ömrü boyunca devam eder ve ölümü ile son bulur. Ancak bu hak yüz seneden fazla olamaz.İntifa hakkı sahibi malı olduğu gibi korumaya, bakım ve onarımlarını yapmakla yükümlüdür. İntifa hakkı bir bedel karşılığında veya bedelsiz olarak kurulabilir.

Kamulaştırma Yasası


Devlet ve kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararı amacıyla maliklerin rızası olmadan karşılığı peşin ödenerek özel mülkiyetin tamamını veya bir kısmını kanunda gösterilen esas ve usullere göre el koyması işlemidir.Üzerine kamulaştırma şerhi konulmuş bir taşınmaz el değiştirse bile bu şerh yeni malik içinde geçerlidir.
Mal sahibinin geri alma hakkı;
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.
Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz mal birlikte kamulaştırıldığı takdirde bu taşınmaz malların durumunun bir bütün oluşturduğu kabul edilerek yukarıdaki fıkralar buna göre uygulanır.
Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır. 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda bu madde hükmü uygulanmaz.
• İştirak ve müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava açma hakları vardır.
• Davanın 5 yıldan sonraki ilk bir yıl içinde açılması
• Kamulaştırma kanunu 24.04.2001 tarih ve 4650 sayılı yasayla değiştirilmiş ve yeniden düzenlenmiştir. Bu yeni yapılan düzenlemeler yer sahipleri adına olumludur.
• İdarece yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanamaz. Kamulaştırma bedeli idare tarafından hak sahibi adına bankaya bloke edilmedikçe mahkeme idare adına tesciline karar veremez.
• Kamulaştırmayı yapacak idare taşınmazın tapu kaydı üzerine kamulaştırma şerhi koydurduktan itibaren altı ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunduğuna dair ilgili mahkemeden aldığı belgeyi tapu idaresine ibraz etmediği takdirde tapu memuru konulmuş olan şerhi resen kaldırır.
• Mahkemenin vereceği tescil hükmü kesin olup taraflar ancak bedele ilişkin olarak temyiz yoluna gidebilirler.
• Kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki tarafından kendilerine Asliye Hukuk mahkemesince yapılacak tebligat tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açabilirler.

Ölünceye Kadar Bakma Akdi

Bir taşınmaz malın mülkiyetinin devri karşılığında bir kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp görüp gözetmeyi taahhüt etmesidir (BK.511).
Ölünceye kadar bakma akdi tapu sicil müdürlüğünde resmi senet şeklinde yapılabilir. Bunun yanında noterde ve sulh hakimi huzurunda da yapılabilir. Noter veya sulh hakimi huzurunda yapılmış ise tapu sicil müdürlüğünde tekrar resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. Akitsiz işlemler bölümünde izah edildiği üzere tescil istem belgesi düzenlenir.
Akdin konusu olan taşınmaz malın mutlaka kendisine bakılacak olana ait olması gerekmez. Üçüncü bir kimseye de ait olabilir. Bu halde resmi senede onun da imzasının alınması şarttır. Bakım borçlusu veya alacaklısının birden çok kişi olması mümkündür.
Tüzel kişiler de bakım borçlusu olabilir.
Ölünceye kadar bakma akdinde taşınmaz malını temlik edenin kanuni ipotek tesis etme hakkı vardır. Bu kanuni ipotek resmi senedinin içerisinde yazılabileceği gibi işlem tarihinden itibaren üç ay içinde tesis edilebilir.
Kanuni ipotek karşı tarafın kabul edeceği değer üzerinden, kabul etmezse mahkemece tayin edilecek bedel üzerinden tesis edilebilir. Ancak bakım alacaklısı resmi senette yazılı taşınmazın harca esas değeri üzerinden kanuni ipotek tesisini isterse karşı tarafın iznine veya mahkeme kararına gerek yoktur.
Ölünceye kadar bakma akdine istinaden edinilen taşınmaz malın başkalarına devrinde bir sakınca yoktur.

Teşvik Mevzuatı

2012 yılı Nisan ayı içinde kamuoyuna tanıtılan Türkiye’nin yeni Yatırım Teşvik Programı, 15 Haziran 2012 tarih ve 2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar ile yürürlüğe girmiş; Kararın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar da 2012/1 sayılı Tebliğ’de tanımlanmıştır.

Yabacı Para Üzerinden ipotek

3/Mart/2002 tarih, 24704 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulunun 2002/3813 sayılı Kararı ile; Yurt içinde veya Yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için taşınmaz mallar üzerine yabancı para cinsinden kurulacak rehin haklarının, T.C. Merkez Bankasınca alım ve satım konusu yapılan döviz cinsleri üzerinden kurulabileceği belirtilmiştir.Bu durumda, Yurt içinde veya Yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için taşınmaz mallar üzerine yabancı para cinsinden kurulacak rehin haklarının, her gün Resmi Gazetede yayımlanan ve T.C. Merkez Bankasınca alım/satımı yapılan döviz cinsleri üzerinden yapılması gerekmektedir.

Hibe Bağış

Bağışlama hayatta olan kimseler arasında mülkiyetin tamamını veya bir kısmını hiçbir ivaz (karşılık gözetmeden) devredildiği tasarruftur.
18 yaşını bitirmemiş kimse bağış yapamaz. Yine zihinsel özürlü kimseler bağış yapamazlar. Reşit ve mümeyyiz olmayan kişiler kanuni temsilcilerinin (veli veya vasinin) izni ile dahi bağış yapamazlar. Vasi vesayeti altındaki kimsenin malını bağışlayamaz. Anne-baba da velayetleri altındaki küçüğün malını satabildiği halde bağışlayamaz.
Küçük ve kısıtlılar temyiz kudretine sahip olmak kaydıyla reşit olmasa da kendisine yapılacak bağışı kabul edebilir. Ancak veli veya vasi küçük veya kısıtlıyı bu bağışı kabulden men edebilir.
Bağış yapılırken bağışı yapan kimse bağışı kabul eden kimseye bir kısım mükellefiyetler yükleyebilir. Bu mükellefiyet bir şeyi yapma veya yapmaktan kaçınma şeklinde olabilir. Böyle bir mükellefiyet varsa bağış resmi senedine bu mükellefiyet de yazılır.

Gerekli Belgeler
1-Bağışlanacak taşınmaza ait tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir belge veya malikin sözlü beyanı
2-Bağışlayanın ve bağışlanın veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı
3-Taraflardan biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge
4-Bağışlayanın bir bağışlananın iki adet fotoğrafı

Mali Yönü
1-Beyan edilen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranında uygulanarak bulunacak değerin binde 54 oranında tapu harcı bağışı kabul edenden tahsil edilir
2-Taşınmaz malların var ise veraset intikal vergisi ilişiği kestirilir
3-Döner sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitime katkı payı ve özel işlem vergisi tahsil edilir.

BAĞIŞTAN RUCU EDİLEREK TAŞINMAZIN GERİ DÖNMESİ
Rücu (vazgeçebilme) şartıyla bağış yapılması mümkündür. Rücu şartlı bağışta taşınmaz malın mülkiyeti bağışı kabul eden kimse adına tescil edilmekle beraber, şerhler sütununa rücu şartının varlığı işaret edilir (BK.242,TST.55).
Buradaki rücu şartı sadece bir tek şart olabilir. O da bağışı kabul edenin bağışlayandan önce ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği şartıdır. Bunun dışında bir şartla taşınmaz geri dönmez (TST.11). Ancak bir tüzel kişi lehine rücu şartlı bağış yapılmış olup da tüzel kişilik son bulursa bu da bir bağıştan dönüş (vazgeçme) sebebidir.
Rücu şartı gerçekleşirse, yani lehine bağış yapılan kimse bağış yapandan önce ölürse, lehine rücu şartı bulunan kimse (eski malik) taşınmaz malın kendi adına yeniden tescilini isteyebilir. Bunun için mahkemeye başvurmasına gerek yoktur. Nüfus kayıt örneği veya bir veraset senedi ile bu ölümü kanıtlayarak tapu sicil müdürlüğünden istemde bulunursa, taşınmazın mülkiyeti rücu eder. Bunun için taşınmazın halen ölen bağış lehdarının adında kayıtlı olması şart değildir. Taşınmaz bir başkasına devir edilmiş olsa dahi üzerinde bazı haklar kurulmuş olsa dahi mülkiyet bağıştan rücu eden adına tescil edilir. Zira bu taşınmazı devir alanlar veya hak edinmiş kimseler rücu şartını şerhler sütununda görerek ve kabullenerek devir almış veya hak edinmişlerdir. Bu nedenle bu hakların tümünün terkini gerekir.

İşlemin Mali Yönü
Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 3. Pozisyonuna göre bağıştan rucü hakkı kullanılarak taşınmazın eski malik adına tescili istendiğinde, Binde 9 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Ayrıca Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

İstem Belgesi Düzenlenmesi

İKAMETGAHTA İSTEM BELGESİ DÜZENLENMESİ VEYA AKİT YAPILMASI
Öncelikle böyle bir işlem için belirtilen nedenin tapu sicil müdürü tarafından uygun bulunması gerekir.Taraflardan birinin tapu idaresine gelmesine engel bir durumu var ise, ikametgahta istem belgesinin düzenlenmesi ve akdin yapılması istenebilir. Böyle bir talep durumunda tapu sicil müdürü tarafından akitli işlemlerde iki memur ikametgahta işlem yapmaları için görevlendirilir. Bir kısıtlama olmaması halinde işlem memurlarca yerine getirilir. Bu işlem için normal işlemlerden istenen belge ve harçların dışında akit harcı tahsil edilir. Akit harcı ilgili mal müdürlüğüne yatırılır.

AKİTLİ ve AKİTSİZ İŞLEMLERDE TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER
1)Taraflardan biri veya bir kaçı imza atmasını bilmiyorsa
2)Taraflardan biri veya bir kaçı okuma yazma bilmiyorsa
3)Taraflardan biri veya birkaçı sağır,kör veya dilsiz ise
4)Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise
5)Ölünceye kadar bakma akitlerinde
6)Kanunların öngördüğü işlemlerde iki tanık bulundurulur.
• İşlemin yapıldığı dairede çalışanlar tanıklık yapamazlar.
• Tanık ve tercüman gerektiren hallerde tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi
• Temyiz kudretine sahip ve reşit olması gerekir.

Mecburi Standart Tebliği

Mecburi Standart Tebliği
(Tebliğ No: ÖSG-2003/59) Madde 1-Bu Tebliğ 8/1/1985 Tarihli ve 3143 sayılı, 10/6/1930 tarihli ve 1705 sayılı, 18/11/1960 tarihli ve 132 sayılı kanunlara istinaden hazırlanmıştır.Madde 2-Türk Standartları Enstitüsü tarafından hazırlanan ekli TS 11816 "Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri-Genel Kurallar" Standardı Resmi Gazete'de yayımı tarihinden 6 (altı) ay sonra mecburi olarak uygulanacaktır.Madde3-Ekli Standart kapsamında hizmet üretenlerin bu Tebliğ hükümlerine uymaları zorunludur.Madde4-Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.Madde5-Bu Tebliğ hükümlerini Sanayi Ticaret Bakanı yürütür. Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri - Genel Kurallar 0 Konu, tarif, kapsam0.1 KonuBu standart, emlak komisyonculuğu hizmetlerinin genel kurallarına dairdir.0.2.4 MüşteriEmlak komisyonculuğu hizmetlerinden faydalanan kişi veya kurum.0.2.5 Mal SahibiEmlağın sahibi0.2.6 Yardımcı elemanSatılık veya kiralık bir taşınmazı müşteriye gösteren ve gerekli bilgileri veren eleman.0.2.7 Müşteri TemsilcisiEmlak komisyoncunun portföyünde bulunan taşınmazları, emlak komisyoncusu adına pazarlayan, emlak komisyoncusu ile çalışan ve bu işlemlerden doğan yasal ve mali sorumluluğu üstlenen kişi. 0.3 KapsamBu standart; emlak komisyonculuğu hizmetlerinin, işletmecilik, hizmet ortamının özelliklerini, bulundurulması gerekli araç-gereç ve çalışanların özellikleri ile ilgili genel kuralları kapsar.1 Kurallar1.1 İşletmecilikle ilgili kurallar1.1.1 Emlak komisyoncusu, ilgili meslek odasına kayıtlı olmalı, emlak komisyonculuğu hizmetlerini meslek odasınca kullanıma sunulan sözleşmeyi düzenleyerek vermeli ve emlak komisyonculuğu dışında herhangi bir iş yapmamalıdır.1.1.2 Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet planı, maket, perspektif vb. tanıtma elemanları emlak bürosunun duvarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilan panosu düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılması için broşür, fotoğraf, video çekimi, vaziyet planı, imar durumu vb. yararlanılmalıdır.1.1.3 Emlak komisyonculuğu ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş ücret tarifesine göre verilmeli ve komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulmayacağı müşterinin görebileceği bir yere asılmalıdır.1.1.4 Emlak komisyoncusu, iş yeri tabelasında ve basılı evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya unvan kullanmamalıdır.1.1.5 Emlak komisyoncusu, verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır.1.1.6 Emlak komisyoncusu, vereceği ilanlarda iş yerinin adını belirtmelidir.1.1.7 Emlak komisyonculuğu hizmetleri, sözleşmede yer alması kaydıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeleri veya müşteri temsilcileri aracılığıyla verilebilinir. Bu sözleşmede; hizmetin süresi, ücreti, yasal ve mali sorumluluklar vb. hususlar yer almalıdır.1.1.8 Emlak komisyonculuğu bürosunda haberleşme hizmetlerinin yürüyebilmesi için telefon, faks ve bilgisayarla haberleşme ağı vb. bulunmalıdır.1.1.9 Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için, emlak komisyonculuğu bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi için sözleşmeli bir imkanı sağlanmalıdır.1.1.10 Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir. 1.1.11 Taşınmazlarda bulunan "Kiralık" veya "Satılık" ilanları uzaktan farkedilebilecek büyüklükte olmalıdır. 1.2 Hizmet ortamının özellikleri ile ilgili kurallar 1.2.1 Emlak komisyonculuğu bürosu, kat mülkiyeti kanununun belirlediği şekilde bağımsız olmalı, iş yerinde; en az idari büro ve müşteri kabul yeri ile müşterek veya münferit kullanma özelliğinde teknik özellikleri TS 8357'ye uygun WC-lavabo bulunmalıdır.1.2.2 İş yeri tabii olarak havalandırılmalı, mekanik havalandırma tesisatı bulunması halinde bu tesisat TS 3419 ve TS 3420'ye elektrik tesisatı TS IEC 60364-1'e, güvenlik koruması, TS IEC 60364-4-41'e göre yapılmalı, su tesisatı TS 628'e, temiz su TS 266'ya uygun olmalı, TS 4019'a uygun ilk yardım çantası, TS 12201'e uygun çöp kutusu bulunmalı ve yangınla ilgili olarak TS 4156'da belirtilen tedbirler alınmalıdır.1.2.3 İş yeri uygun bir sistemle ısıtılmalı ve ısıtmada yetkili makamlarca belirlenen yakıt kullanılmalıdır.1.2.4 Emlak komisyonculuğu hizmetlerine yönelik işlerin yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyası bulunmalı ve müşterilerin kabulüne uygun oturma grupları düzenlenmelidir.1.2.5 Emlak komisyonculuğu bürosunda; İlgili odasınca kullanıma sunulan; - Matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi ve kira kontratı, - Matbu tellaliye, pay akçesi, yer gösterme ve komisyon paylaşım sözleşmesi, - Ekspertiz formu ile - Senet ve damga pulu, - Hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb. mevzuatı içeren kitaplar, basılı evrak, belge ve dokümanları bulunmalıdır.1.2.6 Emlak komisyoncusu, resmi belge hüviyetinde olacak şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır.1.2.7 Emlak komisyoncusu bürosunda; aşağıdaki araç ve gereçler bulunmalıdır. - Bilgisayar + yazıcı + modem, - Telefon, - Faks, - Şerit metre, - Pusula, - Fotoğraf makinası, - El feneri, - Televizyon (tercihen), - Video (tercihen), - Kamera (tercihen),1.3 Çalışanlarla ilgili kurallar 1.3.1 Emlak komisyoncusu bürosunda, yeterli sayıda eleman bulunmalı, bu elemanlar mal sahipleri ile müşterileri bir araya getirdiklerinde, onlara hukuki yönden yeterli bilgi verebilmeli ve mevzuatın gerektiği işlemlerde yardımcı olabilmelidir.1.3.2 Reklam, tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve inandırıcı olmalıdır.1.3.3 Emlak komisyoncusu, ilgili meslek kuruluşları veya derneklerince ya da yetkili kılınmış kamu kurumlarınca düzenlenmiş kurslara katılmış olmalıdır.1.3.4 Emlak komisyoncusu; Kiralama ve satış kapsamında; - Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı, - Alan çalışması, - Yayınların emlak ilanlarının sayfalarının incelenmesi, - Müşteri portföyünde arz, talep yönünden değerlendirilmesi, - Emlak kayıtlarının bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi, - Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması, - Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama stratejisinin hazırlanması, - Yazılı ve görsel pazarlama teklifleri hazırlanması, - İlan verilecek gayrimenkulun belirlenmesi, - Taşınmazın pazarlamasındaki gidişat konusunda periyodik olarak müşteriye bilgi verilmesi, - Diğer emlak komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi, - Tarafların bir araya getirilmesi, - Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi, İş ve işlemler; Aracılık ve danışmanlık hizmeti kapsamında; - Satış, - Pazarlama, - İpotek, - Kar irtifakı, - Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit, - Trampa, - Cins değişikliği, - Hibe (bağışlama) - Taksim (paylaşım), - Tashih (düzeltme), - Aplikasyon, - Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma, - Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma, - Vergi muafiyeti belgesini alma, - Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma, - Emlak beyannamesi düzenleme, - Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma, - Kira akid sözleşmesi yapma İş ve işlemleri yapılabilmelidir. 2 Çeşitli hükümler 2.1 Emlak komisyoncusu, bu standartta belirtilen hizmetler için istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin Madde 1'de ki genel kurallara uygun olduğunu belirtmeleri gerekir.

Vekeletnamenin Sona Ermesi

VEKALETNAMENİN SONA ERME NEDENLERİ
Vekaletnameler ölüm, iflas, azil, istifa ve fiil ehliyetinin kaybı gibi nedenlerle sona erer. Vekaletnamede aksine bir hüküm yok ise sürenin geçmesi ile vekalet sona ermez.

Tapu sicil müdürlüklerince vekaletnamelerde aranan hususlar;
1) Noterlikçe veya konsolosluklarca düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
2) Vekalet verenin kimliği vekaletnamede nüfus hüviyet cüzdanı veya nüfus müdürlüğünden alınan kayıt örneğine veya pasaporta göre tespit edilmiş olmalıdır.
3) Vekaletnamede verilen yetki duraksamaya yol açmayacak şekilde açıkça ve tam olarak belirtilmedir.(satış, trampa, ifraz, intikal vb)
(Söz konus gayrimenkulun tapu bilgileri ada, parsel, mevki, daire numarası açıkca belirtilmelidir.)
4) Vekaletname üzerinde vekalet verenin yakın tarihte çekilmiş fotoğrafı yapıştırılmış olmalıdır.
5) Vekaletname tevkilen (birinci vekilin yetkisini başkasına devretmesi)düzenlenmiş ise ilk vekaletnamede vekilin devir yetkisine sahip olduğu açıkça belirtilmiş ve bu yetki ikinci vekaletnamede tam olarak belirtilmelidir
İşlem sırasında her iki vekaletnamede ibraz edilmelidir.
6) Düzeltmeler var ise düzeltmeler ve çıkıntılar vekaletnameyi düzenleyen merci tarafından imza ve mühür ile onaylanmış olmalıdır.
Yabancı ülkelerde vekaletnameler Türk elçilik ve konsolosluklarınca düzenlenmiş olmalı veya yabancı devletlerin yetkili makamlarınca kendi kanunlarına göre düzenlenmiş ise o yabancı ülkedeki Türk elçilik ve konsolosluklarınca onaylanmış olmalıdır.

• Vekaletname düzenlendiği ülkenin yetkili makamlarınca (5 Ekim 1961 tarihli la haye sözleşmesine göre tasdik edilip) Apostille ibaresini taşıyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk konsolosluluğunun tasdiki aranmadan işlem yapılır.
Temsil yetkisi mukaveleden veya işin mahiyetinden anlaşılmadıkça (vekaletnamede yazmıyor ise ) vekalet gerek vekilin gerekse müvekkilin (vekalet verenin)ölümü ile son bulur.

Yabancı Tüzel Kişilerin Emlak Edinmeleri

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ
a. 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununun l0. maddesinde "Yerli sermaye ve teşebbüslere tanınan bütün haklar, muafiyetler ve kolaylıklardan, aynı sahalarda çalışan yabancı sermaye ve teşebbüslerde aynı şartlar dahilinde istifade ederler" hükmüyle yabancı sermayeli şirketlere Türkiye'de gayrimenkul ve haklar edinme yetkisi verilmiştir.
b. 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesi uyarınca, turizm bölge ve merkezlerinde, turizm sektöründe faaliyette bulunmak üzere ticari işletme kuracak yabancı tüzel kişilerin, belirtilen yerlerde gayrimenkul edinmelerinde, Tapu Kanununun 35 ve Köy Kanununun 87. Maddelerinde yer alan koşul ve sınırlamalardan Bakanlar Kurulu Kararı ile istisna edilebilirler. Ayrıca,Turizm alan ve merkezlerinde kalan ve Turizm Bakanlığına tahsis edilen gayrimenkul malları,Kanunun 8/D maddesi uyarınca, Turizm yatırım belgesine sahip yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere kiralamaya, tahsis etmeye, bu gayrimenkul mallar üzerinde müstakil ve daimi haklar dahil irtifak hakkı tesisine Turizm Bakanlığı yetkili bulunmaktadır.
c. 3182 sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre, Bakanlar Kurulu Kararıyla Türkiye'de şube açan yabancı bankaların, bankacılık işlerini yürütmek için zorunlu bulunan gayrimenkul malları edinmeleri mümkündür.
d. 1702 sayılı Kanunla değiştirilen şekliyle 6326 sayılı Petrol Kanunu, yabancı tüzel kişilerin ülkemizde işletme sahası olarak arazi edinebilmelerine izin vermektedir.

Gecekondu Kanunu

775 SAYILI GECEKONDU KANUNU
Belediyelerce tahsis olunan arsalar,yapılar 775 sayılı gecekondu kanunu hükümlerince, bu tahsis edilen arsalar üzerinde yapılan bina ve taşınmaz mallar tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre ile;
1)Devir ve Temlik olunamaz
2)İpotek ve diğer ayni haklar
3)Satış vaadi sözleşmesi yapılamaz
4)Haczedilemez ve işgal olunamaz
5)Taksim ve satış suretiyle şuyuu giderilemez
Kanunda yapılan değişikle, 775 sayılı gecekondu kanununa göre tahsis edilmiş taşınmazlarda 20 yıl olan takyit süresi 10 yıla indirilmiştir.
775 sayılı gecekondu kanununa göre tahsis edilmiş veya edilecek taşınmazlarda arsa bedeli için Belediye veya bankadan ve konut kredisi veren kuruluşlardan aldıkları kredinin tamamının ödenmesi taşınmaz üzerindeki ipoteklerin terkin edilmesi ile takyit kaldırılacaktır. Takyidin kaldırılması ile her türlü tasarrufa konu edilmesi mümkündür.




YAPI BAKIM
Aydınlatma

OTURACAĞINIZ KONUTUN AYDINLATMASI NASIL OLMALI

30 m2’lik salonumda kaç adet aydınlatma elemanına ihtiyacım var?
Genel olarak 7 - 8 ışık kaynağı önerilebilir. Halojenlerle normal ampüllü aydınlatma elemanlarını birlikte kullanabilirsiniz. Lampader, tavandan aydınlatma ve okuma lambaları koyabilirsiniz

Mutfakta nasıl bir aydınlatma yapmalıyım?
Tezgah üstlerinin iyi aydınlatılması gerekir. Bunun için dolapların altında gizli ışık bantları kullanabilirsiniz. Böylece hem gizli, hem de lokal farklı ışık kaynaklarınız olacaktır. Ayrıca çalışan kişinin gölgesi tezgaha düşmez. Doğrama, pişirme ve yıkama ünitelerinin iyiaydınlatılıyor olmasına dikkat edin
Oturma odamın aydınlatmadan kaynaklanan soğuk bir havası var. Ortamı nasıl sıcaklaştırabilirim?
Abajurunuzu sarı, pembe veya altın rengi ile değiştirin. Ya da pembe ve mandarin gibi renkli ampüller kullanın. Mavi tonları ve yeşiller daha taze ve sakin bir atmosfer yaratacaktır

Dolap içi aydınlatma için nasıl bir ampul tercih etmeliyim?
Isı yaymadığı için floresan tercih edebilirsiniz. Kıyafetleri bozmaz. Bu anlayış kütüphane aydınlatması için de geçerlidir

Floresan ve normal ışık veren lambaları nerede, nasıl kullanmalıyım?
Normal ışık renkleri daha güzel gösterir ama ısı yayar ve ömrü kısadır. Floresan daha ekonomiktir. 15 volt’luk floresan ampul 75 volt’luk normal ampule eşittir

Salon aydınlatmasında nelere dikkat etmeliyim?
Her şeyden önce aydınlatmanın yorucu ve rahatsızlık verici olmaması lazım. Mümkünse farklı noktaları farklı aydınlatma elemanlarıyla ve lokal olarak aydınlatın. Mesela, yemek masası için asansörlü ve tavandan asılabilen bir yemek ışığı idealdir. Ayaklı lambaları ve lokal aydınlatma yapan abajurları salonda kullanmak idealdir Televizyon seyrederken ya da bilgisayar kullanırken nasıl bir aydınlatma tercih etmeliyim? Televizyon sehpasının yanında bir ışık yanmalıdır. Bu durum bilgisayar masası için de geçerli. Akrobatlar bilgisayar masaları için iyi bir aydınlatma elemanıdır

Yatak odamızın aydınlatmasında nelere dikkat etmeliyim?
Okuma ışığı olarak başucu aydınlatması yapabilirsiniz. Bu ışığın açma kapama düğmeleri hem kapının yanında hem de başucunuzda olmalıdır. Tuvalet masası aynı zamanda makyaj masası olarak da kullanılıyorsa yoğun bir lokal aydınlatmaya ihtiyacınız olacaktır. Giyinme üniteleriniz yatak odanızda ise dolap önü ve içlerini aydınlatmanızda fayda vardır

Yemek odasında ne tür bir ışığı tercih etmeliyim?
Yemek odasındaki aydınlatma, masada yemek yiyenlerin gözlerini rahatsız etmeyecek şekilde olmalı. Yemek masası için asansörlü ve tavandan asılabilen bir yemek ışığı, masadan 1 metre yükseklikte olacak şekilde kullanılabilir. Tavana gömülü spotlardan uzak durmalısınız

Çalışma odası ışıklandırması nasıl olmalıdır?
Işığın önden gelmesine dikkat edin. Arkanızdan gelen ışık gölge oluşturur. Gece ışığı için yerleştireceğiniz abajur için en doğru yer, gündüz ışığının geldiği yön olmalıdır. Akrobatlar iyi bir çalışma odası aydınlatmasıdır .

Beyaz Eşya

BEYAZ EŞYA / BUZ DOLABI/ TERİMLER

Sessiz çalışma
Buzdolapları ev ortamında sessiz çalışacak şekilde tasarlanmalıdır .
Değişik bölümlerde farklı yiyecekleri özelliklerine uygun koruma
Bu tip bir sistemde farklı kullanım bölgeleri olur; farklı sıcaklıkta ve nemde yiyecek depolanabilir. Örneğin, bir bölüm derin dondurucu olarak çalışırken diğer bölümlerde taze yiyecekler, şarküteri, içecekler ve taze sebzeler saklanabilir.

Yüksek verim
Verimi yüksek bir buzdolabı seçilmesinin hem kullanıcıya hem de çevreye yararı vardır. Az enerji tüketen bir buzdolabı ile daha az elektrik parası ödemek mümkündür.

Donma koruması özelliği
Buzdolaplarında, derin dondurucu içerisine yerleştirilen yiyecekler birbirine yapışmadan korunur.Yiyeceklerin paket ve son kullanma tarihlerinin bulunduğu etiketleri dahi nem ve karlanmadan etkilenmezler. Sıcaklık çok hassas bir şekilde ayarlanır.

Twin Cooling Soğutma Sistemi
İki evaporatörlü, iki fanlı ikiz soğutma sistemidir. Dondurucu ve soğutucu kısmındaki evaporatörler birbirinden bağımsız olarak çalışır. Bölümlerdeki hava birbirine karışmaz. Böylece yüksek enerji tasarrufu, her bölümde ideal ısı düzeyi, buzdolabı bölümünde ideal nem düzeyi ve bölümler arasında koku izolasyonu sağlanır.

Otomatik buz üretici
Otomatik buz üretici hızlı, kolay, sürekli bir şekilde buz temin eder. Dolapta her an hazır buz bulunmasının garantisidir.

Özel yumurta kabı
Yumurta kaplarında yumurtanın sivri tarafı aşağıya gelecek şekilde yerleştirilebilecek daha derin yuvalar vardır. Sivri ucu aşağıya doğru konan yumurta tazeliğini daha uzun süre korur.

Super X-Flow
Soğuk havanın kabinde dolaşımı özel bir fan ve döner yönlendirici ile sağlanır. Sensör, kapının ne kadar açılıp kapandığını, gıdaların üzerindeki sıcaklığı ölçer ve super x-flow içeriye ne kadar soğuk hava üflenmesi gerektiğine karar verir.

Soğuk su ve buz pınarı
Buzdolabı kapağı açılmadan soğuk su ve buz alınabilir. Buz, seçici düğme vasıtasıyla kullanıcının o anki isteğine göre küp veya parçalanmış şekilde verilir.

Bio deodorizer
İstenmeyen kokuları yok eden koku gidericidir.

Kapı alarmı
Enerji tasarrufu sağlayan, otomatik kapanma ve açık kapı alarmıdır. Eğer kapı açıklığının arası azsa dolap kendiliğinden kapanıp soğukluk kaybını önler. Açı büyükse kullanıcıyı uyarmak için bir ikaz sesi duyulur.

No-Frost sistemi
Derin dondurucu ve soğutucu içindeki soğuk hava, fan üfleme sistemi sayesinde dolabın her köşesine dağılır. Dolap içerisinde soğutulan havada mevcut bulunan nem, sistematik olarak dışarı alınır ve yoğunlaştırılarak su haline getirilir. Dolap dışındaki kompresör üzerindeki bir kapta toplanan bu su, kompresörün ısısıyla buharlaştırılır. No-Frost sistemi karlanma ve buzlanmaya son verdiği gibi, çözme işlemine de gerek kalmaz.

Gizli soğutma kanalı
Ortamdan sıcaklığı çeken, arka yüzeye entegre gaz dolaşımlı düzen.

0°C bölmesi
Et, peynir gibi gıdaları dondurmadan uzun süre saklama bölümüdür.

Soğutucu-Dondurucu kombinasyonları
3 yada 4 derin dondurucu çekmecesi olan hem buzdolabı hem derin dondurucu modeller, seyrek mutfak alışverişi, daha düşük elektrik faturası ve daha uzun süre korunabilen yiyecekler gibi avantajlar sağlar.

Şok dondurma özelliği
Dondurucuya yeni yiyecek koymadan 4-6 saat önce şoklama işlemi başlatılır. Yeni yiyecekler yarleştirildikten sonra şoklama kapatılır. Dondurucuya, dondurma kapasitesinin %10'u kadar yiyecek konulursa, bu işleme gerek yoktur.

Turbo Fan
İçerideki soğuk havanın homojen bir biçimde dağılmasını sağlayan fandır.

Hızlı çözme sistemi
Soğutucularda bulunan bir özelliktir. Oluşan buz ve karlanma düzenli aralıklarla devreye giren çözme otomatiği sayesinde suya dönüştürülüp, buharlaştırılır. Soğutucu-dondurucu kombi modellerde ise bu sistem sadece soğutucu kısmında mevcut olup derin dondurucu kısmında çözme işlemi manuel olarak yapılır.

Aktif uyarı sistemi
Bu sistem ile derin dondurucunun normal çalışıp çalışmadığı, dondurma derecesine ulaşılıp ulaşılmadığı ve şoklama yapılıp yapılmadığı kontrol göstergeleri ile belirtilir. Olası bir ısı artışında ikaz edilir.

Çevre dostu buzdolabı
Ozon tabakasının korunması amacı ile soğutucular CFC gazları içermeyecek şekilde üretilirler

Isıtma ve İzolasyon

Doğalgazla ısınmak için alınacak pratik önlemler ?

Evinize ısı yalıtımı yaptırın.Pencerelerinizi çift camlı, doğramalarınızı kaliteli ve yalıtımlı yaptırın.Pencerelerdeki hava kaçaklarını engelleyin.Radyatör ile duvar arasına ısı yalıtım levhaları yerleştirin.Radyatör vanalarını, termostatik vanalarla değiştirin.Radyatör önünü perde veya oturma grubu gibi mobilyalarla kapatmayın.Radyatör üzerini ısı geçişini engelleyen (mermer, ıslak çamaşır vb.) malzeme ya da ev eşyalarıyla kapatmayın.Oda sıcaklığında 1 santigrad derecelik azaltma, aylık %5 tasarruf sağlar .

Isı yalıtımının faydaları nelerdir ?
Isı yalıtımı, binadan dışarıya olan ısı kaybını azaltır; dolayısıyla ısınma için harcanan yakıt miktarı da azaltılmış olur. Isı yalıtımı sayesinde hem doğalgaz konforundan daha fazla yararlanır, hem de tasarruf sağlarsınız.
Isı yalıtımlı duvarların iç yüzeylerinde terleme sonucu küflenme ve siyah lekeler oluşmaz, sıva ya da boyalar kabarmaz.Mekanda dengesiz bir ısı dağılımı (pencereye yakın yerler soğuk, iç taraflar daha sıcak) olmaz. Böylece daha sağlıklı bir ortam oluşur. Doğalgazdan elde ettiğiniz verim artar.Isı yalıtımlı perde duvarların içinde difüzyon sonucu su yoğuşması oluşmayacağı için duvardaki malzemeler hasara uğramaz. (Örneğin inşaat çelikleri paslanmaz.)Yazın soğutma giderleri azalır.

Konforlu yaşam için nasıl bir ısıtma sistemi gereklidir?
Konutların tüm enerji gereksinimini karşılamak amacıyla tasarlanan "Merkezi Enerji Sistemi" Türkiye'de ilk kez Aygaz tarafından uygulandı. Merkezi Enerji Sistemi, ısınma, sıcak su, pişirme gibi konutlarda enerjiye ihtiyaç duyulan tüm alanlar için global ve konforlu bir çözüm.

Özellikleri
"Merkezi Enerji Sistemi" tek tip yakıtla pek çok çözüm sağlayan, tüketicisine doğalgaz rahatlığını sunan bir sistem. Yakıt olarak kullanılan "propan", sorun yaratan motorinin çağdaş bir alternatifi. Kazan dairesinin temiz kalmasını sağlayan propan, koku yapmayan, çevreyle dost bir enerji kaynağı. Yandığında azot oksit, kükürt gibi çevreye zararlı maddeler açığa çıkarmaz. Havayla karıştığında tam olarak mavi alevle yanar, kurum ve is bırakmaz. Isıl kapasitesi ve yanma verimi yüksek olması nedeniyle propan diğer yakıtlara göre daha ekonomik.
Aygaz Merkezi Enerji Sistemi'nde tüketim miktarı daha az. En düşük sıcalıklarda bile sıvılaşmayan propan kullanıldığı için sistemde ek bir buharlaştırıcı ünitesine gerek duyulmuyor.
Propanın 1 kg'ı yandığında yaklaşık 11.100 kCal'lik ısı verir. Bu ısı 2,86 kg kömür, 1,35 m3 doğalgaz, 1,25 kg fuel-oil ve 1,16 kg motorinin vereceği enerjiye denktir. "Merkezi Enerji Sistemi"nde kullanılan küçük boy LPG tankları bahçede toprakaltına gömülebildiği gibi topraküstüne de monte edilebilir.

Emniyet Kuralları

LPG tankı ile bina, yol ve komşu sınırı arasında bırakılması gereken minimum uzaklıklar şöyledir:
Tank su hacmi m3 Emniyet mesafesi (m) Tanklar arasındaki minimum mesafe (m)
Yeraltı Tankı Yerüstü Tankı
0,5’den küçük 3 3 0
0,5 – 3,0 3 3 1
3,1 – 10,0 5 7,5* 1

Bu mesafe, su kapasitesi 5 m3 olan tek tank için 3 metreye düşürülebilir. Bu tankın tek sayılabilmesi için, su kapasitesi 0,5 m3'ten büyük olan herhangi bir tanktan en az 7,5 m uzakta.

Bahçe Düzenleme

Yaşadığımız çevre, hayatımızda büyük önem taşır. Bu yüzden önerilerimize kulak vermenizi tavsiye ediyoruz..

İç Mekan
Bitki bakımının ilk şartı, onu sevmektir. Bitkiler, bu sevgiyi ve ilgiyi hisseder; çiçek açarak ve sağlıklı büyüyerek bunu gösterirler. Bitki bakımında, bitkilerin genel ihtiyaçlarını bilmek ve doğru şekilde bu ihtiyaçlara cevap vermek gerekir.

Genel koşullar

İç mekan bitkilerinin genel yetişme koşulları şöyle sıralanabilir;

Sıcaklık
Bitkilerin büyüme ve gelişmeleri ile bulundukları yerlerin ısısı arasında sıkı bir ilişki vardır. Sıcaklığın yüksek veya alçak oluşu , metabolik olayları farklı yönlerde etkilediğinden, bitkilerin büyüme ve gelişmesi de farklı düzeylerde olur. Salon bitkileri yüksek sıcaklık sevenler, orta sıcaklık sevenler ve düşük sıcaklık sevenler diye üçe ayrılsalar da genel olarak 10°C altında zarar görmeye, 40°C derecenin üzerinde ise ölmeye başlarlar.
İç mekan bitkileri soba veya radyatör yanında bulundurulmayı sevmezler, çok az bitki çeşidi için bu bölgelerde bulundurulmak uygun olabilir. Öte yandan kışın, sıcaklığın düşük olduğu zamanlar pencere kenarında bulunan bitkiler zarar görebileceğinden ek ısıtma sistemleri kullanılmalı veya pencere camı ile bitkiler arasına gazete kağıtları gerilmelidir. Bunun yanında, bitkiler odanın daha ılık bir yerine de taşınabilir. Isıtıcılar devredeyse ortamın kuruluğunu kırmak için yapraklarına, tüysüler dışında, her gün su sıkmak gerekir. Bunu aksatmak, yaprak uçlarında ve kenarlarında yanmalara neden olur.

Işık
Bütün bitkiler özümleme yapabilmeleri, büyümeleri ve gelişmeleri için ışığa ihtiyaç duyarlar. Işığın miktarı da bitkiden bitkiye farklılık gösterir. Bazı bitkiler, yetersiz ışık koşullarına uyum gösterse de çoğu bitki en iyi şekilde ışıklandırılmış yerlere konulmalıdır. Işık isteğine göre bitkiler, güneşli, aydınlık,yarı gölge ve gölge isteyenler olarak sınıflanabilir. Işık gereksinimi bitkilere göre değişiklik gösterdiği gibi, bir bitkinin ışığa gereksinimi, farklı zamanlarda farklı düzeylerde olabilir. Bitkiler gelişme dönemlerinde bol ışığa, dinlenme dönemlerinde ise daha az ışığa gerek duyarlar.
Bitkiler yerlerine yerleştirildikten sonra, 15-20 günde bir kendi eksenleri etrafında çevrilmelidir. Böylece bitkinin her yönden eşit olarak ışık alması sağlanır.
Güneş ışığının yetersiz olduğu durumlarda yapay ışığa başvurulabilir. Sağlıklı bitki yetiştirmek için yaklaşık 12-16 saat yapay ışıklandırma yapmak gerekir. Bu işlem genellikle flüoresans tüplerle yapılır. Saksıların altına içi su dolu bir kap koymakla da bitkilerin yeterli nem ihtiyacı sağlanmış olur.

Su ve nem
Su ve nem her canlının olduğu gibi bitkinin de hayat kaynağıdır. Bitkiler, kökleriyle sudaki erimiş besin tuzlarını alırlar. Su, besin maddelerinin işlenerek toprak üstü bitkisel organlara, çiçek ve meyvelere taşınmalarını sağlar. Bitkiler, besinlerini alınca terler ve su buharını havaya geri verir. Kışın bitkilerin terleme hızları düşük olduğundan, suya daha az gereksinim duyarlar.
Sulama, saksının altından su çıkana kadar sürmelidir; daha önce de belirtildiği gibi, su ihtiyaçları değiştiğinden sulama aralıkları kesinlikle toprağın kuruluğu kontrol edilerek belirlenmelidir.

Toprak
Saksı toprağının temel görevi, bitkiye destek olmak, su, hava ve besin maddesi sağlamaktır. Bitkilerin türlere göre toprak istekleri farklılaşsa da, hepsi zamanı gelince topraklarının yenilenmesini, iyileştirilmesini ve zenginleşmesini isterler. Çiçekli ve yeşil bitkiler gelişme zamanlarında, ilkbahar ve sonbaharda, suni gübrelerle takviye edilirlerse daha sağlıklı olarak büyür ve bol çiçek açarlar.

Boyama

Duvar boyarken kenarlardan mı başlamalıyım yoksa ana kısmından mı?
Birleşim yerleri ve kenarları parmak rulo ya da fırça ile boyadıktan sonra büyük rulo ile geniş yüzeyleri boyayabilirsiniz. Eğer kenarlarda kestirme fırça kullandıysanız oluşan izleri geniş rulo ile hafifçe tarayarak yok edebilirsiniz. Uygulamalarınızı aynı yönde yaparsanız görüntü daha güzelleşir

En çabuk kuruyan boya hangisidir?
Akrilik 30 dakikada kurur. Ve 6 saat sonrasında tekrar boyanabilir

Evimi boyamak istiyorum ama bu konuda hiçbir şey bilmiyorum. Öncelikle dikkat etmem gereken konular nelerdir?
İç cephe boyaları dış cephelere uygulamayın. Çok pürüzlü bir yüzeye direkt boya uygulayıp pürüzleri kapatmayı beklemeyin. Çok fazla kirlenmeye eğilimli yerlerde grenli ürünleri kullanmayın

Odamı beyaza boyamak istiyorum. Bu odaya çok soğuk bir hava verir mi?
Beyaz renk ışığı yansıtır, ortama ferahlık kazandırır. Parlak ve enerji verici de olabilir. Soğuk bir hava yaratabileceği gibi sıcak ortamlar da sağlayabilir. Beyazın tonları ile oynayarak istediğiniz havayı yakalayabilirsiniz. Doğal ışık, seçeceğiniz beyazın tonunu etkiler. Kuzeye bakan bir odada krem tonlu, güneşli bir odada gri tonlu beyaz kullanabilirsiniz

Bahçe masamın rengi soldu. Tekrar boyamadan önce ne yapmalıyım?
İlk önce özel bir ürünle boyayı çıkarın.Masanızı zımparalayın. Metalse anti rust sürdükten sonra metalik boyayı sürün. Ahşapsa boyadan sonra verniklemeyi unutmayın

Bir oda için ne kadar boya gerektiğini nasıl bilebilirim?
Duvarın genişliğini ve yüksekliğini ölçüp, duvarın alanını bulun.Kullanacağınız boyanın üzerinde 1 m2 için tüketim miktarı yazılıdır.Alan hesabınızdan ve etiket bilgisinden yararlanarak ne kadar boyaya ihtiyacınız olduğunu hesaplayabilirsiniz. Dikkat etmeniz gereken nokta etiket üzerindeki değerlerin yüzeyin gözenek ve dokusuna göre değişebileceğidir

Boya yapmak için hangi fırçaları, hangi boyalar için tercih etmeliyim?
Genelde duvarlarda rulo kullanabilirsiniz. Duvarların kesişimlerinde, kapı ve pencerelerde fırça tercih edin. Su bazlı boyalar için sentetik fırçalar, yağlı boyalar için doğal kıllı fırçalar, pürüzlü ve dekoratif yüzeyler oluşturmak için uzun tüylü rulolar, düz yüzeyler için çok kısa tüylü rulolar kullanabilirsiniz

Boyalı bir yüzeyi zımparalarken zararlı tozlardan kaçınmak ister misiniz?
Boyalı bir yüzeyi zımparalarken zararlı tozları solumaktan kaçınmak ister misiniz ? Zımparaladığınız yüzeyi ıslatıp ıslak - ve - kuru zımpara kağıdı kullanabilir, ya da iki elastik bant ile bir kahve filtresinden bir toz maskesi yapabilirsiniz Bauhaus

Renklerin insan üzerindeki etkileri nelerdir ?
Renklerin özelliklerinden dolayı farklı etkileri vardır. Örneğin, yeşil dinlendiricidir. Mavi düzenli ve rahatlatıcı bir ortam, sarı tonları canlılık ve olumlu bir ortam yaratır. Kırmızı ve turuncu tonları ortama enerji ve hareketlilik katar. Mor ve eflatun tonları asil ama uzun süreli kullanımları zordur.

Yeni taşınacağım evde boyanın son katını ne zaman yaptırmalıyım?
Evin tüm işleri bitmeden yaptırmamanızda fayda var. Son kat boyadan sonra duvarlara çakılacak tablolar ya da taşınma sırasında olabilecek darbeleri rötuş ile halledebilirsiniz

Zemin Kaplama

Bir mekanın taş montajından hemen sonra insan trafiğine açılabilmesi için ne yapılmalıdır?
Bilindiği üzere, çimento ile hazırlanan geleneksek harcın priz alma süresinin uzun olması nedeniyle taş montajından sonra mekanın insan trafiğine açılması için belli bir süre beklemek gerekir. Acil durumlar söz konusu olduğunda, ilk üç saatte prizini almaya başlayan ve 24 saat içinde kürlenmesini tamamlayan iki komponentli lateks veya poliüretan bazlı yapıştırıcılar kullanılması mekanların insan trafiğine kısa sürede açılmasını sağlar

Evimin zeminine epoksi kaplatırsam ne kadar süre sonra tekrar kullanabilirim?
24 saat sonra kullanmaya başlayabilirsiniz ama aslında epoksi 21 gün sonra sabit hale gelecektir .

Halen oturduğum evimin banyo zemininde değişiklik yapmak istiyorum. Ne yapabilirim?
Zemin halen seramik kaplı ise onun üzerine yeni bir seramik ya da epoksi kaplatabilirsiniz.

Lamine parke ile ahşap arasındaki fark nedir?
Lamine parkede cila, sistre gibi düzeltme imkanları sınırlıdır. Türkiye şartlarında üç yılda bir sistre yapılırsa en fazla üç kez sistre yaptırabilirsiniz. Buna göre lamine parkenin kullanma süresi ortalama 10 yıldır. Bu rakamın markalara ve kalitelere göre değişebileceğini unutmayın. Ahşap parkeler ise çok daha uzun yıllar kullanılmaya uygundur. Çok daha rahat cila ve sistre yapılabilir .

Mermer zemin kaplaması aşınmaya karşı nasıl korunur?
Herşeyden önce kabul edilmesi gereken bir gerçek var: Mermer yumuşak bir taştır, bu nedenle çizilir, aşınır. Kapı girişi, hol gibi sirkülasyonun en yoğun olduğu bölgelerde halı, paspas gibi koruyucu bir örtü kullanmak söz konusu bölgelerin diğer yerlerden daha önce deforme olmasını önler. Sokak kapısı önüne konulacak paspas ise sokaktan içeri kum, toz, toprak girmesi riskini azaltır. Emprenye ve kristalize cila gibi mermerin direncini artırıcı işlemler de hiç kuşku yok ki mermerin ömrünü uzatır. Toz toplayıcı antistatik spreylerin uygulandığı mob ile sık sık mermer yüzeyindeki tozların alınması da çizilmeleri önemli ölçüde engeller. Yıkama söz konusu olduğunda ılık su ve nötr deterjan tercih edilmelidir. Yıkama sırasında su sık sık değiştirilmeli; yumuşak bir bezle ıslak zemin kurulanmalıdır. Ayrıca, günlük temizlik için uygun olan cilalar da mermerin parlaklığının uzun ömürlü olmasını sağlar. Mermer zemin üzerine bir sıvı döküldüğünde hemen temizlenmelidir; aksi halde mermer söz konusu sıvıyı emer ve lekeler oluşur.

Müstakil evimin kaba inşaatı bitti. İç dekorasyona başlayacağım. Yerleri parke kaplamayı düşünüyorum. Nelere dikkat etmem lazım?
Her şeyden önce parkenizdeki nem oranının dünya standartlarında, yani yüzde 8-10 olmasına dikkat edin. Şap yeni dökülmüşse parkeyi döşemek için iki ay beklemeniz gerekir. Bu bekleme süresinin sıcak havalara denk gelmesi iyi olacaktır. Nisan-ekim arası olabileceği gibi ısıtma sistemi çalışıyorsa kış aylarında da mümkündür. Parkeler döşenmeye başlamadan pencerelerin takılmış, duvar kağıdı işlemleri bitmiş olmalıdır .

Parkelerimi korumak için ne yapmalıyım?
Üzerine koyduğunuz mobilyaların ayaklarına keçe yapıştırarak parkenizin çizilmesini engelleyebilirsiniz. Direkt güneş ışığından korumaya çalışın .

Sürekli kullanabileceğim bir terasım olsun istiyorum. Ama sürekli alt katlara su sızıntıları oluyor. Ne yapabilirim?
Türkiye’de maalesef teraslar iyi su izolasyonuna sahip değiller. Son dönemde yapılanlarda bu konuya dikkat edilse de eski teraslarda bu problemle sık sık karşılaşılır. Terasınızın su geçirmez bir döşeme örtüsünde ve yağmur iniş borularına yakın olmasına dikkat edin. Su geçirmezliğini sağladıktan sonra çiçek ve düzen seçimi yapabilirsiniz

Sistre yaptırdıktan kaç gün sonra odamı kullanabilirim?
Normal şartlarda en az 24 saat sistre yapılan zemine basmayınız.

Vinyl kaplamaları evimde nerede kullanabilirim?
Vinyl hijyenik olmadığı için banyo ve mutfakta kullanılmaları tavsiye edilmez. Antrelerde, odalarda rahatlıkla kullanabilirsiniz. (Hastanelerde kullanılan hijyenik olabilen özel vinyl’ler de vardır.)

Vinyl’in artıları ve eksileri nelerdir?
Plastik esaslı bir malzeme olduğu için ortamda elektriklenme yapabilir.Dayanıklı, hızlı temizlenen bir malzeme olduğundan dolaşımı çok olan iş yerlerinde, hastanelerde kullanılabilir .

Bazı siyah granitlerin rengi neden solar?
Aslında siyah granit rengini kaybetmez; fakat Asya'da istihracı yapılan bazı siyah granit türlerinin rengi zaten "soluk"tur; ihracat öncesi rengini koyulaştırmak için granitin yüzeyine bazı boya ve yağlar sürülür. Zamanla bu ilave malzemelerin "uçması" ile soluk granitin gerçek rengi ortaya çıkar. Bu nedenle, siyah graniti satınalmadan önce beyaz bir bez parçasını asetona batırıp granitin yüzeyini siliniz; eğer bez parçası siyah boya ile kirlenirse söz konusu granitin renginin "sahte" olduğu ortaya çıkar.

Banyo

Banyo Dekorasyonu Nasıl Olmalıdır?
Banyolar genellikle evdeki en küçük mekanlardır. Ama kullanılacak renkler ve çizgilerle alanı daha büyük ve ferah göstermek mümkündür.
Beyaz duvarların bulunduğu bir banyoda yer alacak parlak siyah ya da kırmızı renkte küvet, klozet takımı ,mekana görsel ağırlık kazandırır ve küçük mekanı olduğundan daha güçlü bir hale getirir. Açık raf sistemi ise aksine daha az ağırlığa sahiptir ve mekanı daha ferah ve büyük gösterir .
Dikey çizgiler mekanı daha yüksek göstereceği için minimumda tutulmalıdır. Yatay çizgiler mekanı olduğundan daha geniş gösterir.
Parlak duvarlar ve zemin banyoyu genişletir. Hatta kullanılacak küçük parlak objeler bile mekana ferah bir izlenim kazandırır.
Aynalar derinlik, uzunluk ve genişlik sağlar. Banyoya iki kat büyüklük kazandırmak için bir duvarda boydan boya ayna kullanılması önerilir. Aydınlıklar, pencereler ve cam tuğla, duvarlarda mekana alan kazandırır.
Lavabonun yanında yerleştirilecek basamaklı havluluk mekana yer kazandırırken şık görünümü ile banyoya estetik de kazandırır.
Modern banyonun çağdaş bir görünüm elde etmesi isteniyorsa daha sade, abartısız formlara ve çözümlere yönelmek gerekir. Bunun için çelik yuvarlak lavabolar idealdir. Cam tezgahlar ve krom aksesuarlar da modern banyoyu tamamlayan ögelerdir.

Evinizi Kendinize Benzetin

Ev insanın beğenilerini ve kişiliğini yansıtır;Sınırsız seçenek deyince aklınıza ne geliyor? Sınırsız sözcüğü gerçekten sınırsızlığı mı ifade ediyor? Şöyle düşünün; küçük bir mağaza en fazla kaç seçenek barındırır, çok katlı bir mağazanın size sunduklarının sayısı nedir? Sınırsızlık göreceli olarak size sunulan bir şey ve elbette bir sınırı var. Sınırsızlık buradaki kullanımıyla sayılmayacak kadar çok anlamına geliyor.

Moda söz konusu olduğunda daha da sınırlı olan bir şey çıkıyor karşımıza... Çünkü modanın kendisi belirli sınırlar içinde...

Moda deyişle trendy olmak, limitsiz hızla giden bir uçağa atla yetişmeye çalışmak gibi... Her trend yaygınlaştığı sırada yok olmaya mahkum. Haydi giyim konusunda trendy olmaya çalışmak ortalama bir bütçeyle mümkün diyelim. Ancak, oturduğunuz yerle, sizi yansıtan evinizle aynı oyunu oynamanız epeyce maliyetli ve yorucu bir iş. Terasınıza kocaman yastıklar yaptırdınız diyelim. Onları yeni çıkan başka bir trendy eşyayla değiştirmeniz, yastıkları ya yüklüğe atmanız, ya da çöpe yollamanız anlamına gelebilir. Bu nedenle kovalanan uçak her zamankinden daha süratli gidiyor. Kısa bir süre öncesine kadar Zen akımı hakimdi dekorasyona, oysa şimdi evler feng shui teorileri üzerinden döşeniyor... Yarın ne olacak? Kim bilir?

İşte bu yüzden, kaçanı kovalamaktan vazgeçip, özgün bir ev ya da kişisel bir mağara oluşturabilirsiniz kendinize... Üstelik bu konuklarınızı çok daha etkileyecek, karizmanızı artıracak bir seçenek. Çünkü sürüden ayrılmak, özelleşmek anlamına geliyor. Bunun için ne mi yapmak gerekiyor? İşte size temel bazı önerilerimiz:

Evinizi sıfırdan oluşturuyorsanız; asla büyük mağazalara gidip, toptan alışveriş yapmayın. Eve tek bir yatak ya da birkaç temel eşyayla girmeyi göze alıp, diğer ayrıntıları geniş zamanda satın alın.

Mekan döşemek profesyonel bir iştir. Dekoratörler bunun için var. Ancak, unutmayın ne olursa olsun, eviniz onun değil, sizin yaşayacağınız yer. Bir dekoratöre ihtiyaç duyuyor olsanız bile, evi bir süre keşfettikten, orada bir süre yaşadıktan sonra düzenleyin.

Bir sebepten dolayı hızlı mı davranmanız gerekiyor. En az ve en öz ile yetinin. Aksesuarlar konusunda hızlı davranmayın.

Eve eşya alırken, eşyaları fonksiyonları dışında kullanıp kullanamayacağınızı düşünün. Örneğin eskicide gördüğünüz bir tuvalet masası neden bilgisayar masanız olmasın? Ya da eski buzdolabınızı farklı bir renge boyayıp, kitaplık olarak kullanmanızı ne engelliyor?

Diyelim, boş duvarınızı şenlendirmek istiyorsunuz ve resim almaya bütçeniz yetmiyor, röprodüksiyon asmak istemiyorsunuz. Neden boş bir çerçeve asıp, çerçevenin içine evinizin konseptine uygun bir şey yerleştirmiyorsunuz? Örneğin, yaldızlı eski model bir çerçeveye, eski bir hasır şapka çok ilginç olabilir. Kendinize göre bir şey bulabilirsiniz mutlaka!

Eski bir gömleğinizin alt kısmına sıkı bir dikiş atın. Üzerine yamalar yapın. Birkaç tane absürd düğme dikin. Ya da elinize bir sprey boya alıp, gelişi güzel fışkırtın. Gömleğinizi hoşunuza giden ve gömlekle uyumlu bir askıya asın ve çamaşır torbası olarak kullanın.